Syrie

Cadre juridique et administratif

Le cadre juridique très développé en matière foncière en Syrie a évolué depuis la période ottomane jusqu'à nos jours. Un ensemble riche et en expansion rapide de lois, de décrets et de résolutions – actuellement environ 160 – se complètent pour réglementer le secteur foncier.

Sous la coordination du Conseil des Ministres, de nombreux ministères et agences spécialisées exécutent les différentes fonctions de l'administration foncière. L’efficacité des institutions spécialisées est limitée par des mandats institutionnels peu clairs, un manque de coordination et des ressources humaines et financières insuffisantes. Depuis 2011, l’écart entre les ressources nécessaires et disponibles s’est élargi, limitant considérablement la capacité du système d’administration foncière à fournir des services au peuple syrien.

Une analyse complète du droit urbain syrien a été élaborée par ONU-Habitat, fournissant des informations détaillées et une analyse d'instruments juridiques spécifiques.

Depuis le début du conflit, de nombreuses lois et décrets législatifs traitant des questions de logement, de terre et de propriété (HLP) ont été promulgués ou modifiés, visant à confirmer la souveraineté de l'État, traitant des nouveaux défis fonciers et HLP apparus pendant le conflit et les déplacements. , ou faciliter la reconstruction ou le réaménagement des quartiers détruits. Certaines de ces lois ont été condamnées par la communauté internationale pour non-respect des normes internationales et pour affaiblissement des droits fonciers et de propriété des personnes déplacées et des communautés d'installations informelles.

En outre, le conflit qui a éclaté en 2011 a fragmenté le pays en zones contrôlées par le gouvernement central et d’autres acteurs. Une telle fragmentation a des implications sur la manière dont les lois d’avant 2011 sont appliquées dans les différentes régions de Syrie et sur la promulgation de nouvelles lois par les différents gouvernements de facto .

Régime foncier

Il existe un large éventail de droits fonciers formels et informels en Syrie, les droits formels étant issus de la tradition juridique ottomane.

Propriété foncière enregistrée

Les droits de propriété foncière enregistrés sont considérés comme la forme de droits fonciers la plus sûre et peuvent être détenus individuellement ou par groupes. Les droits de propriété sont enregistrés soit au cadastre officiel, soit dans des registres temporaires. Les registres officiels des terres et des propriétés sont considérés comme ayant le plus haut niveau de solidité et sont attestés par un tapoo (également connu sous le nom de « tapoo vert »).

Les registres temporaires visent à garantir les droits fonciers sur les propriétés formelles (avec permis de construire) pendant qu'elles sont en construction, après quoi elles doivent être enregistrées dans le registre officiel. Cependant, en raison de la complexité du processus de transfert, ces registres, de nature temporaire, sont devenus de facto des systèmes d'enregistrement parallèles permanents.

Le haut niveau de précision et la complexité du système d’enregistrement des terres et des propriétés offrent – ou étaient utilisés avant le conflit – un bon niveau de protection qui est tenu en haute estime par les autorités et la population syriennes. Cependant, au fil des années, cela a également rendu le système rigide et compliqué sur le plan administratif à maintenir et à mettre à jour. Des différences importantes existent entre ce qui figure dans le cadastre et la réalité du terrain.

Les services financiers hébergent également des registres contenant des descriptions précises des propriétés à des fins fiscales. Les deux registres (financier et foncier) avec des descriptions différentes et parfois contradictoires d'une même propriété coexistent, avec le registre des impôts, et non le registre foncier, exprimant une réalité plus précise et bénéficiant du pouvoir de preuve dans les domaines informels.

En raison de ces complexités, les registres fonciers officiels ne suffisent pas à eux seuls à protéger pleinement les droits fonciers et les gens ont recours à diverses formes de preuves ou à des preuves supplémentaires pour renforcer leur sécurité foncière. Les plus couramment utilisés sont les décisions judiciaires, les procurations irrévocables et les dossiers fiscaux. Ces registres et ces formes de preuves qui se chevauchent et se contredisent pèsent sur le système d’administration foncière. La question est analysée plus en détail dans la Note d'orientation sur une administration foncière adaptée à son objectif pour la Syrie préparée par ONU-Habitat, proposant un ensemble de recommandations sur la manière de relever progressivement ces défis.

Droits d'utilisation des terres

Les droits d’utilisation à long terme des terres domaniales sont également considérés comme très sûrs. Les titulaires de ces droits ne sont pas des propriétaires mais des utilisateurs des terres soumis à des conditions et obligations spécifiques. Les droits fonciers à long terme comprennent : les droits d'usufruit sur les terres de propriété privée (prouvés par un résumé du registre) ; droits d'usage collectif sur les terres de servitude protégées (enregistrés au registre des propriétés) ; loyer commercial (prouvé par un document délivré par le service financier qui comprend le nom du contribuable) ; les loyers aux entités publiques soumis à renouvellement obligatoire ; régime foncier à travers des associations de coopératives agricoles (prouvé par un document officiel délivré par le ministère de l'Agriculture) ; droits d'usufruit sur les terres de l'État (prouvés par un résumé du registre); et le régime foncier à des fins de logement pour les réfugiés palestiniens.

Les droits d'utilisation des terres à court terme sont des droits temporaires qui peuvent être acquis et enregistrés par le biais de contrats de location entre le propriétaire et le locataire. Il s'agit notamment des loyers résidentiels enregistrés dans les communes auxquelles appartient le bien (ces contrats prennent fin si le bâtiment s'effondre ou s'il est détruit) et des contrats de location de terrains agricoles (rarement utilisés puisque le locataire a le droit de réclamer 20 à 40 pour cent du terrain à la fin du contrat).

Informalité

Les droits fonciers ne sont souvent pas enregistrés en raison d’obstacles administratifs ou juridiques ou parce que les propriétés se trouvent dans des zones informelles. Les principaux types de droits fonciers non enregistrés comprennent : les contrats de vente consentie stipulés entre le vendeur et l'acheteur en présence de témoins et non enregistrés auprès d'un organisme gouvernemental ; décisions de justice - utilisées pour l'achat d'une construction qui viole les plans d'aménagement du territoire ou située dans des zones où la construction est interdite ; factures de services publics - certains établissements informels sont construits sur les terres des autres ou sur des terres publiques ou appartenant à l'État dotées d'eau potable, d'électricité, de téléphone et d'assainissement, auquel cas les factures de ces services peuvent prouver la possession. Les atouts de ces droits et formes de preuve varient considérablement selon le lieu et le scénario politique. Alors que les droits fonciers non enregistrés dans les quartiers informels, par exemple, étaient considérés comme relativement sûrs avant le conflit, ils ont été considérablement affaiblis au cours de la dernière décennie, lorsque les quartiers informels ont subi beaucoup plus de dégâts et de déplacements que les quartiers formels.

Formes de preuve

Il existe de nombreuses formes de preuves utilisées pour soutenir les droits fonciers et de propriété en Syrie. Les plus courantes ont été énumérées ci-dessus, mais il existe trois formes de preuve supplémentaires très courantes en Syrie : la propriété par décision judiciaire, la propriété par procuration irrévocable et les dossiers fiscaux délivrés par les services financiers. Propriété par décision judiciaire qui découle du moment où le nouveau propriétaire (ou l'acheteur) dépose une plainte contre l'ancien propriétaire (le vendeur) pour confirmer le compromis de vente ou pour faire valoir d'autres droits réels. Propriété par procuration irrévocable basée sur le principe que le mandataire (l'acheteur) a un droit sur le mandant. Cette méthode a été largement utilisée pour remplacer ou soutenir les contrats de vente, dans les propriétés enregistrées ou les établissements informels.

Principaux défis

Aucune donnée consolidée n'est disponible, mais les estimations indiquent qu'au moins la moitié de la population syrienne vit dans l'insécurité d'occupation, un chiffre qui reflète les déplacements massifs causés par la guerre, les dommages et la destruction du parc immobilier, la fragmentation de l'État entre différents groupes. , ainsi que les dysfonctionnements préexistants et la corruption généralisée dans le secteur foncier.

Les principaux défis liés à la sécurité foncière et à l'enregistrement des droits fonciers comprennent le manque de capacités humaines et logistiques des services décentralisés d'arpentage en dehors des principales villes ; la lenteur de l'achèvement des plans cadastraux, même dans les zones où les travaux de démarcation et de recensement sont terminés ; les règlements d'enregistrement foncier qui interdisent le lotissement, le regroupement et la vente des terrains à moins que tous les actionnaires ne soient présents en personne ; le blocage de la réforme agraire ; l'augmentation des conflits entre propriétaires fonciers et ouvriers dans les zones rurales ; et la tendance des agriculteurs à ne pas louer leurs terres de peur de les perdre (ce qui entraîne la non-production de vastes étendues de terres fertiles) ; et les dysfonctionnements du marché locatif qui ont aggravé la pénurie de logements abordables avant la crise et resteront probablement un problème majeur dans les années à venir. Les droits fonciers des femmes et les défis qui y sont liés sont décrits ci-dessous.

Droits fonciers des femmes

Les droits fonciers des femmes en Syrie n’ont pas non plus attiré l’attention qu’ils méritent. Les lois qui définissent l'accès à la terre et à la propriété ne font pas de différence entre les hommes et les femmes, à l'exception des lois sur l'héritage des terres musulmanes où s'appliquent les principes islamiques d'héritage. Cependant, une enquête auprès des ménages récemment menée par ONU-Habitat dans les communautés de réfugiés syriens vivant au Liban (non publiée) a révélé que très peu de femmes possèdent des titres de propriété à leur nom et qu'elles sont souvent contraintes – soit par la pression sociale, soit par l'intimidation et la violence – de renoncer à leur droit de propriété. leurs parts d'héritage (inférieures) en faveur de leurs parents masculins. D’autres recherches soutiennent les mêmes résultats. Très peu de femmes sont prêtes à intenter une action en justice contre les membres de leur famille pour revendiquer leurs droits à l'héritage, car cela nuirait à leurs relations familiales et les priverait du soutien familial qui constitue l'un des rares filets de sécurité dont disposent les femmes syriennes. Un obstacle supplémentaire qui empêche de nombreuses femmes, et en particulier les femmes déplacées, d'hériter est le manque de documents d'état civil pouvant étayer les pratiques successorales, en particulier les actes de mariage et de décès de leurs conjoints. La moindre participation des femmes au marché du travail formel limite également leur accès au crédit et leur capacité à acheter des propriétés.

L'utilisation des terres

Le concept de plans d'aménagement du territoire n'a pas été utilisé en Syrie jusqu'à la création de la Commission de planification régionale en 2010. Les pratiques de planification en Syrie se concentrent sur la planification générale des villes et des villages, tandis que l'aménagement du territoire en dehors des zones urbaines se limite à définir des règles et des restrictions. sur les utilisations autorisées des terres et sur la désignation des terres protégées et des zones tampons où le développement est interdit par les ministères concernés.

Il n’existe pas de système d’information foncière complet et accessible ou numérique enregistrant l’utilisation des terres ni les ressources naturelles. La capacité de planification de l’utilisation des terres au niveau national est insuffisante et obsolète. Les plans existants ne sont pas appliqués et les plans régionaux d'aménagement du territoire n'existent que pour certaines zones et sont rarement mis à jour. Il existe des plans d'urbanisme adéquats et actualisés pour les principaux centres urbains à croissance rapide et leur niveau d'application est nettement plus élevé que pour d'autres zones. Cependant, le défi des établissements informels n'a pas été correctement résolu par la loi et la politique urbaine publiées avant le conflit.

L’utilisation des terres agricoles est moins réglementée que l’utilisation des terres urbaines et se heurte à des problèmes d’adéquation et d’application. Il existe certaines réglementations sur l'utilisation des terres liées à la protection de l'environnement, mais leur adéquation et leur application devraient être améliorées. Les zones protégées et les zones tampons font partie des principales directives d’aménagement du territoire. Ces zones sont désignées pour protéger les installations importantes et stratégiques, les ressources naturelles - principalement en ce qui concerne l'utilisation des ressources en eau - et pour restreindre les activités de développement et l'expansion urbaine.

Les principaux défis du système d'utilisation des terres comprennent le manque de respect des caractéristiques des communautés urbaines (par exemple, taille, classification, capacité, caractéristiques sociales et économiques, etc.) ; la faible qualité des plans d'aménagement du territoire, notamment en raison du manque d'études de faisabilité et de vision des opportunités de développement ; manque de planification en dehors des zones urbaines et manque de distinction juridique ou technique entre la planification urbaine et rurale.

Développement agraire

L'aménagement du territoire en Syrie s'effectue principalement par la mise en œuvre de plans directeurs via la délivrance de permis de construire, le suivi des activités de construction et la mise en œuvre d'infrastructures et d'installations publiques. Le processus de développement immobilier dans le pays est considéré comme assez difficile en raison des contraintes bureaucratiques et des instruments limités dont dispose le public pour acquérir des terres à usage public. Les interventions de réaménagement des terres durent des années et, pour cette raison, ont une mise en œuvre limitée, tandis que l'expropriation est généralement considérée comme injuste pour les communautés affectées, au point qu'elle est considérée comme l'une des causes du développement informel en Syrie, où les gens préfèrent vendre leurs terres à les marchés informels plutôt que d’être expropriés par le gouvernement avec une maigre compensation. Certaines statistiques estiment que 40 pour cent de la population vivait dans des quartiers informels avant 2011.

L'aménagement du territoire est encore largement limité à la mise en œuvre de plans directeurs, les terrains en dehors des plans directeurs restent soumis à des permis thématiques non coordonnés comprenant des projets industriels, commerciaux, de logement, de services, de loisirs et autres projets d'investissement relevant de différentes autorités et soumis à des critères d'autorisation distincts.

La valeur du terrain

Il existe en Syrie un système de taxation foncière et foncière dans les zones urbaines et rurales, basé sur la valeur nominale des propriétés, qui varie de 50 à 75 pour cent de la valeur marchande. Les évaluateurs professionnels existent et ont été officiellement reconnus relativement récemment comme une catégorie de professionnels. Ils sont enregistrés et formés d’une manière ou d’une autre, mais leurs services sont hors de portée pour beaucoup et ils servent principalement le secteur bancaire et les compagnies d’assurance.

Le ministère des Finances supervise la tenue des registres des impôts fonciers aux niveaux du gouvernorat et du district. Ces registres couvrent les terrains, les propriétés bâties et non bâties et comprennent une description détaillée des caractéristiques physiques, de l'utilisation réelle et de la valeur estimée calculée sur la base des critères et principes fixés par la loi et les instructions d'application ultérieures. Les registres de la fiscalité foncière sont utilisés uniquement à des fins fiscales et ne se substituent pas aux registres fonciers, sauf en cas d'enregistrement des droits d'usage commercial des locaux. Seules les propriétés enregistrées sont imposées et le taux de collecte des impôts est considéré comme très faible – bien qu'aucune donnée consolidée à ce sujet ne soit disponible. Les impôts fonciers et fonciers collectés appartiennent au gouvernement central et seule une petite partie de ce montant revient aux administrations locales.

L'expropriation de terres à des fins publiques est réglementée par la loi sur l'expropriation n° 20/1983. La valeur des terrains soumis à expropriation est basée sur leur valeur juste avant la promulgation du décret d'expropriation sans tenir compte des augmentations provoquées par le projet d'expropriation ou les spéculations. L'évaluation d'expropriation prend en compte la valeur du terrain et la présence de bâtiments ou autres constructions, de cultures, d'arbres et de fruits ; d'autres droits sont également compensés.

Règlement des litiges fonciers

La Syrie dispose d'un double système judiciaire, avec des tribunaux laïcs distincts, qui connaissent des affaires civiles et pénales, et des tribunaux religieux. Le système judiciaire civil existant est considéré comme bien structuré et principalement conçu pour résoudre les conflits et les litiges concernant les droits fonciers des individus et les limites des parcelles. Les tribunaux de la charia remplissent des fonctions importantes liées à la gestion foncière : par exemple, ils déterminent les parts de succession conformément à la loi islamique et délivrent les documents de succession.

Le système judiciaire actuel n’a pas la capacité de traiter le très grand nombre de différends qui devraient naître des vagues de déplacements massifs provoqués par la guerre et du manque de confiance au sein de la population syrienne déplacée. Des systèmes alternatifs de règlement des litiges et des mécanismes de justice transitionnelle seront nécessaires pour résoudre les litiges liés à l'occupation secondaire, aux ventes frauduleuses, à la falsification de documents fonciers, aux expulsions forcées, aux indemnisations, etc.

Infrastructure de données spatiales

Dans l'administration foncière syrienne, les plans cadastraux font partie du système d'enregistrement foncier et peuvent être utilisés pour déterminer les limites des terres en cas de litige. Les plans cadastraux sont généralement créés sur la base d'images aériennes où les limites physiques sont suffisamment visibles pour délimiter les limites. Même si la plupart des terres syriennes ont fait l'objet d'une démarcation et d'un recensement, les plans cadastraux d'environ la moitié de ces terres sont encore à l'état de projet car les calculs topométriques ne sont pas terminés. La qualité des cartes varie en fonction de l'expertise des géomètres et est en outre affectée par des méthodes techniques obsolètes et une structure bureaucratique complexe.

Même si l'accès aux informations foncières en Syrie devrait être public, les cartes cadastrales et les cartes topographiques sont toujours soumises à des restrictions et approbations administratives. Les informations sur l’utilisation des terres doivent être obtenues auprès de diverses entités et il n’existe pas d’autorité unique à laquelle se référer pour obtenir des informations sur le statut juridique et réglementaire des terres. Les ressources en ligne sont très limitées et seules quelques cartes et diagrammes peuvent être utilisés pour des recherches et des rapports scientifiques publiés. L'obtention d'informations techniques et juridiques sur les parcelles de terrain est rendue compliquée par les multiples institutions dédiées à la production d'informations et par l'absence de plateforme partagée.

L’impact de la crise sur le système d’administration foncière

Le conflit a eu un impact très lourd sur la capacité du système d’administration foncière à fournir des services à la population syrienne, conduisant à un arrêt presque complet des activités.

Les programmes gouvernementaux se sont arrêtés ou ont ralenti, et les investissements du secteur privé se sont arrêtés dans la plupart des gouvernorats. Les activités de planification générale et d’aménagement du territoire se sont arrêtées partout, à l’exception de quelques villes sélectionnées comme Damas, Hama, Lattaquié, Tartous et Al-Sweida, où les conditions de sécurité sont relativement meilleures. L'investissement immobilier a connu une stagnation totale, tandis que la construction et l'entretien des infrastructures ont diminué. En raison de la diminution des revenus du gouvernement et des ressources humaines limitées causées par la migration et les déplacements, les projets de développement ont été suspendus et le gouvernement s'est concentré sur d'autres priorités. D’autre part, le secteur de l’habitat informel a continué à se développer sur des terrains non réservés au logement dans le plan directeur, absorbant la majorité des besoins de logement de la population.

Entre-temps, la guerre a mis en œuvre certaines réformes gouvernementales, notamment la modernisation de certaines entités gouvernementales. Une partie des documents de la Direction Générale des Affaires Cadastrales (GDCA) a été endommagée ou perdue (par exemple, les registres fonciers, les contrats, les plans cadastraux). Les bâtiments et les équipements appartenant aux différents services cadastraux ont été endommagés à des degrés divers. La GDCA a profité des réformes post-2011 pour accélérer ses efforts d'archivage de ses importants stocks de documents et a lancé un projet d'informatisation du cadastre.

Les projets d'aménagement urbain et régional ont été presque totalement suspendus. Le cadre national de planification régionale d'avant 2011 est devenu obsolète et un exercice de révision globale est désormais nécessaire. Les taux d’inflation élevés, provoqués par la dévaluation de la monnaie nationale, ont rendu les terrains et les logements inabordables pour la plupart.

Le processus de mise à jour de la méthodologie d'évaluation foncière est au point mort et les revenus perçus grâce aux frais d'administration foncière ont diminué en raison de la réduction des transactions immobilières et des contrats enregistrés.

Les années de crise ont vu une évolution active des cadres réglementaires et législatifs, notamment en ce qui concerne l'enregistrement et le transfert des terres et des propriétés, la reconstruction des registres des propriétés endommagées ou perdues et la création de zones de développement à Damas. Certaines de ces interventions ont été condamnées par les acteurs internationaux, au motif de discrimination à l'égard des personnes déplacées.

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