Liban

Cadre juridique et institutionnel

La Constitution libanaise de 1926, telle qu'amendée, protège les droits fonciers. Cependant, il ne garantit pas le droit à un logement convenable, à la protection contre les expulsions forcées et à l'eau, et il n'interdit pas explicitement la discrimination fondée sur le sexe.
Le secteur foncier est réglementé par une combinaison de lois Medjelle et ottomanes, de dispositions du code civil et d'ajouts distincts plus récents. Le droit des personnes dépend des différentes confessions existant dans le pays et réglemente de nombreux aspects de l'accès à la terre et à la propriété, y compris l'héritage. L’influence du droit foncier islamique est significative, mais dans une moindre mesure que dans d’autres pays de la région arabe.

L’absence de politique foncière au Liban affecte la pertinence de certaines législations foncières. Cela entraîne souvent un chevauchement des règles et des réglementations et entrave la bonne gouvernance foncière.

Concernant le cadre institutionnel , sous le Premier ministre, le gouvernement libanais est organisé en 21 ministères. Dix de ces ministères gèrent différentes fonctions liées au foncier à travers leurs sous-entités, telles que la Direction générale de l'enregistrement foncier et du cadastre relevant du ministère des Finances ; la Direction Générale de l'Urbanisme et la Direction Générale des Voiries et des Bâtiments relevant du Ministère des Travaux Publics et des Transports ; et la Direction des affaires géographiques de l'armée libanaise relevant du ministère de la Défense.

Le secteur privé, les organisations de la société civile, les institutions universitaires et les communautés religieuses jouent également un rôle clé dans le secteur foncier libanais. Cependant, la disponibilité limitée des données et l’accès à l’information entravent la coordination entre les différentes parties prenantes foncières, ce qui a un impact sur leur capacité à travailler ensemble efficacement pour assurer une bonne gouvernance foncière.

Régime foncier

Différents systèmes juridiques coexistent au Liban. Des mécanismes statutaires, coutumiers, religieux et informels, chacun doté de normes et pratiques écrites ou non écrites, contribuent à gouverner la terre et ses ressources.

Le système foncier formel est basé sur le droit civil de l'époque du protectorat français. Le Code foncier promulgué en 1930, tel que modifié, identifie cinq principaux types de droits fonciers : (1) propriété mulk ou privée ; (2) Amiri ou terres appartenant à l'État avec droits de disposition pour les particuliers ; (3) Metrouke murfaka ou terrain appartenant à l'État mais soumis à des droits d'usage collectif ; (4) Metrouke mehmi ou terres de l'État au niveau du gouvernorat ou de la municipalité qui font partie du domaine public ; et Khalie Mubah, terre amiri qui n'a pas été délimitée et est considérée comme propriété de l'État.

Le système foncier coutumier trouve son origine dans le musha'a, un type particulier de régime foncier dans lequel la terre est détenue comme une unité par une personne morale, telle qu'un village. Les terres communales étaient divisées en parts individuelles entre les membres de la communauté qui conservaient leur indépendance dans l'utilisation de la terre. De nos jours, les effets d’un tel système foncier peuvent être observés dans les champs longs et étroits et les exploitations fragmentées qui caractérisent le paysage rural du Liban. Bien que les autorités mandatées françaises aient prévu d'éliminer les terres communales, les droits d'usage coutumiers ont continué à être pratiqués dans la plupart des villages. En conséquence, le statut actuel des terres musha'a en tant que catégorie indépendante dans le registre foncier n'est pas clair ; il chevauche une partie du pays Amiri, une partie du pays Metrouke Murfaka et tout le pays Metrouke Mehmi.

Une autre forme de régime foncier coutumier est le droit d'utilisation des terres agricoles connu sous le nom de muzara'a wa musaqat (culture et arrosage), par lequel le propriétaire foncier permet à l'agriculteur de cultiver ses terres en échange d'une part de la récolte. Le Code libanais des obligations et des contrats prévoit que les terres sous muzara'a wa musaqat sont régies par des textes spéciaux et par la coutume locale sans qu'un accord écrit entre les parties soit nécessaire.

Le système foncier religieux , appelé awqaf ou terres de dotation religieuse, concerne les terres qui ont été confiées à une organisation religieuse dans un but caritatif ou social. Les institutions awqaf, qui peuvent être musulmanes ou chrétiennes, jouent un rôle important dans la gestion des terres libanaises, car elles détiennent environ 30 pour cent des terres privées et offrent de nombreuses possibilités d'utilisation des terres, comme la concession ou la location de terres. Des recherches récentes sur les terres agricoles waqf dans la région de Beyrouth concluent que les terres agricoles waqf sont plus résilientes que les terres privées aux effets négatifs de l'urbanisation.

Le système foncier informel comprend des utilisations des terres qui ont divers degrés de reconnaissance et de légalité : squattage « régularisé » et non régularisé, lotissements non autorisés de terres formellement possédées, accords de location non officiels, etc. Dans certains cas, plusieurs formes de tenure peuvent co- existent sur la même parcelle, avec différentes parties bénéficiant de droits différents.

Le système formel d'enregistrement foncier est basé sur un système cadastral numérique par parcelles géré par la Direction générale du cadastre et du cadastre. La plupart des zones urbaines bâties ont déjà été délimitées et enregistrées. Étant donné que seules les propriétés légalement reconnues et délimitées peuvent être enregistrées au registre immobilier, les droits fonciers coutumiers et les établissements informels ne sont pas inclus.

La valeur du terrain

Plusieurs législations réglementent l'évaluation des terres au Liban. La base de l'évaluation foncière se trouve dans la loi sur l'impôt foncier (ou taxe sur les propriétés bâties), dans la loi sur l'expropriation et dans la loi sur les locations. Par ailleurs, chaque année, le Ministère des Finances établit la valeur estimée des terrains et des biens immobiliers dans les différentes régions du pays qui sert de seuil minimum pour l'application des impôts et taxes payables au moment de leur transfert.

L'impôt foncier varie de 4 à 14 pour cent de la valeur de la propriété et s'applique à toutes les propriétés situées au Liban, à l'exception des propriétés appartenant au gouvernement, aux autorités religieuses, aux partis politiques et aux gouvernements étrangers, aux hôpitaux, aux terres agricoles et aux zones urbaines non développées. propriétés.

L'impôt sur les plus-values sur la vente d'un bien immobilier est calculé sur la base de la différence entre le prix du bien au moment de la propriété et son prix au moment de la cession ou de la vente, avec un taux d'imposition de 15 pour cent conformément à la loi libanaise de l'impôt sur le revenu. , tel que modifié. De plus, lors de l'enregistrement du transfert de propriété, six pour cent du prix d'achat sont prélevés (droits de mutation) ainsi que d'autres frais et taxes applicables (droit de timbre). En cas de succession, de testament ou de donation, les droits de mutation sont appliqués sur la valeur nette de la part des héritiers et les taux d'imposition varient selon le degré de parenté.

Dans l'ensemble, l'accès aux informations relatives à la valeur des terres est limité dans le pays, ce qui a des implications sur les revenus et la gestion durable des terres, laissant place à la corruption et aboutissant souvent à l'enregistrement de valeurs inférieures à celles du marché.

L'utilisation des terres

Au fil des années, l'urbanisation du Liban n'a pas été soutenue par des politiques ou des plans spécifiques de l'État. Cela a eu un impact sur la fourniture de services de base et la mise en œuvre de plans de mobilité efficaces, notamment dans les zones urbaines, ainsi que sur la gestion des ressources naturelles. Pour répondre à cette problématique, le Conseil National de la Recherche Scientifique (CNRS) a développé un système de classification de l'occupation des sols, qui se compose de sept grandes catégories (Atlas du Liban) :

• Zones bâties : 650 km ² , 6 pour cent ;
• Utilisation agricole : 3 300 km ² , 32 pour cent ;
• Forêts et autres terres boisées : 2 600 km ² , 25 pour cent ;
• Couverture arbustive et végétale : 3 200 km ² , 31 pour cent ;
• Zones humides : 5 km ² , 0 pour cent;
• Terres ouvertes et rochers : 500 km ² , 5 pour cent ;
• Plans d'eau : 15 km ² , 0 pour cent.

L'exploitation urbaine de la couverture verte au Liban se poursuit au-delà des terres classées avec un empiètement urbain sur les parcours, les forêts et autres couvertures vertes au prix d'un épuisement supplémentaire des eaux. Pour lutter contre la mauvaise gestion de l'utilisation des terres et protéger les ressources foncières non renouvelables contre la surexploitation, différents ministères ont élaboré des plans stratégiques pour la gestion des ressources naturelles.

La stratégie 2015-2019 du ministère de l'Agriculture vise à améliorer la sécurité alimentaire, les revenus socio-économiques du secteur agricole et la gestion durable des ressources naturelles à travers une bonne gouvernance foncière, des investissements dans la pêche et l'aquaculture et la modernisation des systèmes d'irrigation. Le Programme Forestier National 2015-2025 vise à restaurer les terres dégradées et à augmenter le couvert forestier libanais tout en répondant aux besoins écologiques, sociaux et économiques d'une gestion forestière durable à l'échelle régionale.

Enfin, le Programme d'action national de lutte contre la désertification de 2003 du ministère de l'Agriculture vise à fournir un cadre directeur pour la mise en œuvre à long terme de la Convention des Nations Unies contre la désertification au Liban afin de lutter contre la désertification, d'atténuer les effets de la sécheresse et de réduire la pauvreté.

Développement agraire

Le pays ne dispose pas d’un cadre national unifié ni d’une institution dédiée pour guider le processus de planification au niveau politique. Les principaux outils liés à la planification et aux cadres de planification sont le Plan Directeur Physique National du Territoire Libanais, les Plans Directeurs Physiques et les Plans Stratégiques, tandis que les fonctions de planification sont partagées entre différents ministères et agences publiques : le Conseil pour le Développement et la Reconstruction, la Direction Général de l'Urbanisme, le Conseil Supérieur de l'Urbanisme et parfois les communes.

En ce qui concerne le marché foncier et immobilier , le boom de la construction avant la guerre civile a été suivi d'une période de stagnation pendant la guerre (1975-1990), où les prix ont augmenté mais n'ont jamais diminué. Après la guerre, le pays a connu à nouveau un boom de la construction dans toutes ses régions, et notamment à Beyrouth, jusqu'à la fin des années 90. Aujourd'hui, le marché immobilier libanais reste déprimé et aggravé par les défauts de paiement des prêts au logement, le gel des transactions, les exigences croissantes de paiements en espèces et le manque d'entrées de capitaux. Le marché du logement est le seul moyen d’accéder au logement car il n’existe aucun programme public de logement abordable dans le pays. En 2011, le ministère des Affaires sociales a élaboré une stratégie nationale de développement social visant à améliorer les conditions de vie dans les quartiers informels en accordant des aides au logement et en améliorant les infrastructures de base, les systèmes d'égouts et l'état physique général des bâtiments.

Expropriation foncière – Conformément à la loi sur l'expropriation, l'État peut exproprier des terres pour cause d'utilité publique contre le paiement d'une indemnisation préalable et équitable. L'indemnisation est une indemnité financière établie par le comité d'expropriation et qui peut faire l'objet d'un appel devant le comité d'appel par la partie concernée. Les décisions de la commission d'appel sont contraignantes pour les deux parties. Bien que la loi libanaise sur l'expropriation n'indemnise que ceux qui jouissent de droits légaux, des mécanismes existent pour protéger diverses formes de droits coutumiers ajustés au cas par cas par le Comité d'expropriation (Banque mondiale, 2014).

Règlement des litiges fonciers

Les conflits fonciers sont courants au Liban. Les types de litiges les plus courants concernent la propriété sur des zones non arpentées, les questions d'héritage et l'empiétement et l'occupation illégale de propriétés privées ou appartenant à l'État. Le système judiciaire formel est le principal mécanisme de résolution des litiges fonciers. Il comprend le Juge Unique Immobilier ; les tribunaux de première instance statuant en matière immobilière ; le Conseil d'Etat qui dispose d'une compétence limitée définie par la loi en matière d'expropriation foncière ; et le Comité judiciaire statuant sur les litiges fonciers en matière de logement, créé pour enquêter sur les litiges découlant de la mise en œuvre de la loi sur le logement de 1965.

Actuellement , le paysage législatif évolue vers le recours à l'arbitrage et à d'autres mécanismes alternatifs de règlement des différends afin de réduire la lourdeur des procédures judiciaires et de résoudre les différends de manière équitable et rapide. Le Liban n'a pas de code d'arbitrage spécial, les dispositions relatives à l'arbitrage (national et international) sont intégrées dans le deuxième chapitre du Code de procédure civile libanais. La médiation, par les chefs tribaux et religieux, est couramment utilisée pour résoudre les conflits fonciers sur des terres non arpentées et non enregistrées détenues de manière informelle.

Les femmes et la terre

Selon l'article 7 de la Constitution , les femmes ont les mêmes droits que les hommes pour conclure des contrats et posséder et administrer des propriétés. Cependant, en raison des normes coutumières, pour « garder la richesse dans la famille », les terres sont souvent enregistrées au nom d'un parent de sexe masculin, même si cela est en contradiction avec les lois sur l'héritage.

Il n'existe pas de données complètes sur la propriété foncière des femmes au Liban , notamment parce que les terres du pays ne sont pas entièrement enregistrées et que de nombreux droits fonciers sont détenus de manière informelle ou coutumière. Cependant, certaines informations existent. Les femmes ne représentent que 7 pour cent des propriétaires de terres agricoles qui prennent des décisions concernant les ressources et gèrent les exploitations agricoles. Fin 2021, selon la Direction générale du cadastre et du cadastre, 17 pour cent des biens immobiliers enregistrés (1 055 482 biens) appartenaient à des femmes ; 32 pour cent appartenaient à des hommes (1 950 809 propriétés), tandis que les autres ne comportaient aucune indication sur le sexe du propriétaire.

La Constitution libanaise garantit l’égalité devant la loi, mais elle n’interdit pas explicitement la discrimination fondée sur le sexe. Les lois foncières sont neutres en matière de genre, mais des discriminations se retrouvent dans d'autres lois ayant un impact sur les droits au logement, à la terre et à la propriété. C'est le cas de la loi sur la nationalité de 1925, telle que modifiée, qui ne permet pas aux femmes libanaises mariées à des hommes non libanais de transmettre leur nationalité à leurs enfants ; cela les empêche de transmettre automatiquement leurs biens immobiliers à leurs enfants par voie d'héritage, en raison du principe de réciprocité internationale. De plus, les lois sur le statut personnel ne reconnaissent pas la valeur du travail domestique non rémunéré (des femmes), ni le concept de propriété matrimoniale commune. Il s’agit d’un problème majeur qui prive les femmes de leur part des biens familiaux et les laisse souvent sans logement en cas de divorce.

Questions liées au logement, à la terre et aux droits de propriété des réfugiés

Les réfugiés palestiniens vivant au Liban n’ont pas pleinement accès au logement, à la terre et aux droits de propriété. La plupart d’entre eux vivent dans douze camps de réfugiés gérés par l’UNRWA, tandis qu’une minorité importante vit dans des campements informels en zone rurale. Les réfugiés palestiniens au Liban n'ont pas le droit de posséder un logement ni des terres et, en 2001, l'amendement à la loi sur l'acquisition étrangère de biens au Liban leur a officiellement interdit d'acquérir des droits réels par héritage ou achat. Au fil des années, les réfugiés ont acquis certains droits de propriété informels là où ils vivent, mais ils ne sont pas protégés par la loi (NRC, 2014).

Depuis le début de la crise syrienne en 2011 , l'afflux massif de réfugiés au Liban a accru la pression sur la disponibilité déjà limitée des services publics, des infrastructures et des logements abordables dans le pays, entraînant une augmentation du coût des loyers. Cela a affecté la sécurité foncière des communautés locales et des réfugiés qui luttent pour accéder à un logement sûr, abordable et adéquat. La plupart des réfugiés syriens ont trouvé refuge sur les marchés informels qui offrent un niveau plus élevé de réactivité, de flexibilité et un prix relativement abordable par rapport au marché formel. Cependant, cela souligne souvent la mauvaise qualité des logements, l’insécurité d’occupation et d’autres problèmes sanitaires et environnementaux, tels que la dégradation des terres et la contamination des sols et de l’eau. En outre, dans de nombreux cas, le droit national ainsi que les normes internationales protégeant les droits au logement, à la terre et à la propriété des réfugiés syriens n'ont pas été respectés, ce qui a conduit à des menaces et à un harcèlement répétés, voire à des expulsions forcées, contre la communauté des réfugiés (HCR et ONU-Habitat). , 2014).

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce travail, veuillez contacter ONU-Habitat.

Focus spécial : Sauvegarder les preuves des droits au logement, à la terre et à la propriété des réfugiés syriens

Depuis 2020, ONU-Habitat et le Global Land Tool Network, en partenariat avec la GIZ, travaillent au Liban et en Irak pour améliorer la sécurité foncière et sauvegarder les droits au logement, à la terre et à la propriété des réfugiés syriens déplacés.

À l'aide d'un outil d'enregistrement des terres et des propriétés et grâce à un processus de recensement participatif et volontaire rigoureux, l'intervention documente les revendications des réfugiés syriens sur leurs propriétés résidentielles et non résidentielles en Syrie. Les revendications documentées incluent la pleine propriété, la copropriété et les droits d'utilisation à long et à court terme. Un large éventail de types de preuves légalement reconnus et supplémentaires sont acceptés et protégés, ainsi que les documents personnels à l’appui. La vérification des droits au logement, à la terre et à la propriété revendiqués par le demandeur n'est pas entreprise, mais les informations collectées sont stockées en toute sécurité dans des unités de données dédiées d'ONU-Habitat.

Dans le cadre du projet, des « Certificats de collecte et de sauvegarde des documents relatifs aux relations foncières » sont délivrés par ONU-Habitat. Les certificats ne constituent pas une preuve de propriété mais témoignent de la procédure régulière adoptée par laquelle le demandeur a soumis sa réclamation sur les propriétés décrites dans le certificat et les preuves à l'appui associées. Les certificats sont remis gratuitement aux demandeurs et peuvent être utilisés par les bénéficiaires pour récupérer des informations sur leurs propriétés et les pièces justificatives jointes.

Ce projet est conçu pour soutenir les efforts futurs visant à reprendre possession des propriétés illégalement occupées, négociées ou détruites ou à réclamer une indemnisation. La participation au projet n'a aucune conséquence sur le statut des bénéficiaires dans le pays ou leur résidence ni sur leur retour en Syrie.

En lire plus à propos de ce projet

Interventions clés liées au foncier

Cadre législatif et administratif des droits fonciers et des droits de propriété - En 2020, ONU-Habitat et le Global Land Tool Network (GLTN) ont mené une étude de référence, dans le cadre d'un travail régional plus large, visant à examiner les politiques, les lois et les institutions liées à la terre. cadres dans le pays. Lire le rapport complet

Terres et changement climatique - Depuis 2020, ONU-Habitat, le Global Land Tool Network et le Centre libanais d'études politiques (LCPS), avec le soutien du BMZ, ont collaboré sur le portefeuille des terres et du changement climatique, en examinant le rôle de la sécurité foncière. et une bonne gouvernance foncière pour lutter contre la dégradation des terres et le changement climatique, avec un accent particulier sur les terres pastorales et les parcours. Une étude régionale avec des études de cas nationales a été élaborée et une réunion d'un groupe d'experts sur la gouvernance foncière et le changement climatique ainsi qu'une réunion d'un groupe d'experts sur les terres pastorales et de parcours ont eu lieu.

Une campagne nationale sur les droits fonciers des femmes est en cours de mise en œuvre, en collaboration avec les partenaires nationaux de la société civile. Elle est liée à la campagne régionale sur les femmes et la terre.

Dialogues fonciers de Beyrouth : voies vers la récupération de la valeur sociale des terres urbaines – Les accords de jumelage entre les acteurs fonciers régionaux et internationaux sont soutenus par l’Initiative foncière arabe. Dans ce contexte, l'Université américaine de Beyrouth et le Lincoln Institute of Land Policy ont organisé les Beirut Land Dialogues, une série d'ateliers délibératifs qui ont réuni des acteurs du secteur foncier urbain pour discuter du rôle de la terre dans l'économie nationale, évaluer les pratiques passées. et forger des voies possibles pour un avenir plus équitable.

Évaluation du secteur foncier au Liban : Document de référence - Ce document de référence a été élaboré par des consultants indépendants en collaboration avec l'Institut de formation et d'études urbaines d'Égypte dans le cadre de la préparation du rapport régional Gouverner les terres au Moyen-Orient qui couvre onze pays du Moyen-Orient. . Chaque document explore et donne une indication des capacités du pays à assurer une bonne gouvernance foncière en mesurant ses performances dans les fonctions essentielles de l'administration foncière : régime foncier, valeur des terres, utilisation des terres, aménagement du territoire et résolution des litiges fonciers. Il cartographie également l'offre de formation existante sur la gouvernance foncière, en identifiant les institutions clés et les cours disponibles.

Documents de recherche et études de cas – L'Arab Land Initiative a facilité et soutenu la production de plusieurs documents de recherche et études de cas sur le Liban : (1) La terre comme machine à gagner de l'argent, (2) Les événements récents au Liban et leurs effets sur la dégradation des terres, (3) ) Modifications de l'utilisation des terres et de la couverture terrestre et lien avec les eaux souterraines dans le bassin de la rivière Nahr Al-Jaouz, (4) Renforcer la responsabilité et la transparence de la gouvernance des terres publiques grâce à des outils d'accès ouvert, (5) Terre, climat et camps de réfugiés palestiniens au Liban, et (6) Terre et conflits : la guerre interétatique perdure dans le sol, menaçant les vies et les moyens de subsistance au Liban.

Droits HLP pour les réfugiés syriens - ONU-Habitat, le Global Land Tool Network et la GIZ ont collaboré à un projet de recherche sur « Les défis en matière de droits au logement, à la terre et à la propriété (HLP) auxquels sont confrontés en Syrie les réfugiés vivant actuellement au Liban – Réponse humanitaire ». Le rapport analyse et identifie les tendances et les modèles de problèmes HLP auxquels sont confrontés les réfugiés syriens résidant actuellement au Liban dans leurs régions d'origine en Syrie et examine les solutions offertes par le cadre juridique et institutionnel actuel du pays. La note politique présente un ensemble de recommandations visant à préserver les droits HLP des réfugiés syriens vivant au Liban de retour en Syrie. Contactez ONU-Habitat pour plus d’informations sur ce projet de recherche.

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