Egypte

Cadre juridique et institutionnel

La dernière constitution égyptienne en vigueur date de 2014. L’article 33, concernant les droits au logement, à la terre et à la propriété, stipule que « l’État protège la propriété, qui est de trois types : la propriété publique, la propriété privée et la propriété coopérative. » Toutefois, l'article 35 protège le droit des propriétaires de transmettre leurs biens à leurs héritiers et garantit le droit de l'État au domaine éminent. « La propriété privée est protégée. Le droit d'hériter des biens est garanti. La propriété privée ne peut être séquestrée que dans les cas prévus par la loi. , et par décision de justice. La propriété des biens ne peut être confisquée que pour cause d'utilité publique et moyennant une juste indemnité payée d'avance conformément à la loi."

L'administration foncière en Égypte est divisée entre de nombreuses agences et institutions gouvernementales, principalement, mais sans s'y limiter, le ministère du Logement, des Services publics et des Communautés urbaines ; Développement Local ; Agriculture et remise en état des terres ; Tourisme et Antiquités ; Environnement; Industrie, Commerce et Petites Industries ; Ressources pétrolières et minérales ; Tourisme; Transport; La défense; et de nombreuses autres autorités affiliées.

Régime foncier

En 1964, le système d'enregistrement (loi d'enregistrement de la propriété foncière et immobilière de 1964) est passé d'un système basé sur l'acte à un système basé sur le titre ( segel el `ainee ). L'application de cette loi ne s'est pas concrétisée immédiatement et ce n'est qu'au début des années 1980 que le système d'enregistrement des titres de propriété a commencé à fonctionner progressivement pour l'enregistrement des terres agricoles. Cependant, l'inscription est volontaire et initiée par le propriétaire. À ce jour, la plupart des terres agricoles sont enregistrées dans un fichier cadastral avec un identifiant de parcelle unique pour chaque unité foncière, mais le registre est en grande partie obsolète, ce qui signifie que dans de nombreux cas, le propriétaire enregistré date du premier enregistrement au 19ème siècle. Étant donné que les lotissements informels n’étaient souvent pas non plus enregistrés, la taille et la forme des parcelles sont différentes. Des efforts ont été déployés pour piloter le système d'enregistrement des titres de propriété dans les zones urbaines avant la révolution du 25 janvier, mais ces efforts sont actuellement inactifs, de sorte que le taux d'enregistrement dans les zones urbaines est extrêmement faible (les experts estiment que 5 à 10 pour cent des biens immobiliers sont concernés). est enregistré).

La principale raison de l'obsolescence du registre immobilier est que le processus d'enregistrement est compliqué, long et très coûteux. Le processus implique 152 entités différentes et, selon les cas, le propriétaire doit suivre plus de 100 démarches administratives qui prennent des années et coûtent plusieurs milliers d'euros en frais, taxes foncières et pots-de-vin. Il est plus facile d'enregistrer un terrain sans bâtiment que d'enregistrer des bâtiments qui supposent que le bâtiment se trouve à l'intérieur des limites de la ville, que le vendeur est le dernier propriétaire et que le propriétaire possède un permis de construire - difficile à obtenir. En outre, les procédures, notamment dans le système d'enregistrement des titres, ne sont pas claires et de nombreux employés appliquent d'anciennes lois et réglementations, ce qui complique encore davantage le processus.

La valeur du terrain

L'Égypte dispose d'un cadre juridique pour le partage de la valeur foncière qui remonte à 1955. Les problèmes liés à la conception, au calendrier et à l'administration des instruments de partage de la valeur foncière conduisent à de mauvais résultats et à une occasion perdue de renforcer la capacité financière publique locale (voir ONU-Habitat). 2023, pour plus d’informations). [4] L'application de ces instruments est actuellement très faible dans la mesure où les bénéfices financiers de ces instruments vont au budget général au niveau central plutôt que d'être réinvestis dans le domaine de la collecte. Les instruments de financement foncier les plus pertinents et leurs défis actuels sont décrits ci-dessous.

Le prélèvement d'amélioration : La loi sur le prélèvement d'amélioration 222/1955 stipule qu'une taxe sera imposée sur tous les bâtiments et terrains bénéficiant d'une plus-value résultant de l'action publique, telle que l'amélioration des infrastructures publiques et l'approbation de plans résultant d'un changement d'affectation du sol ou de détails. approbation du plan conformément à la loi sur le prélèvement d'amélioration 222/1955, à la loi sur la construction 119/2008 et à la loi sur l'administration locale (article 51). Le taux fixé par la loi est de 50 pour cent de la plus-value déterminée par une commission. Les recettes de la taxe sont considérées comme des recettes locales (loi sur l'administration locale 43/1979, article 51, section 5). Dans la pratique, l’augmentation de la valeur des terres (prélèvement sur les plus-values) est rarement perçue en Égypte.

Exigences des promoteurs : loi sur la construction 119/2008, art. 45, permet à une ville de facturer des frais de permis de construire. Ces frais sont déterminés par l'Organisation des travaux de construction, avec un montant maximum de 1 000 EGP. Le Gouverneur a le pouvoir d'augmenter les frais de 3 pour cent chaque année. L'article 51 de la loi sur la construction 119/2008 autorise l'État à exiger la contribution d'un maximum de 33 pour cent du terrain pour la construction de routes et d'autres équipements publics.

Évaluations spéciales : Les évaluations spéciales ont été utilisées avec succès en Égypte dans le contexte d'améliorations agricoles telles que l'amélioration de l'irrigation et du drainage. La Loi n° 12/1984 sur l'irrigation et le drainage agricoles, telle que modifiée, prévoit que lorsque l'État entreprend des améliorations dans les infrastructures agricoles, les propriétaires fonciers qui en bénéficient doivent rembourser le coût de la construction (plus des frais administratifs de 10 pour cent) par versements sur une période de jusqu'à 20 ans. En outre, si la valeur locative annuelle des terres concernées augmente à la suite de l'investissement, l'augmentation de la valeur sera reflétée dans la taxe foncière agricole annuelle. Cependant, le concept de cotisations spéciales n'est actuellement pas appliqué en milieu urbain. Pourtant, des évaluations spéciales pourraient être utilisées pour inciter les propriétaires fonciers à financer des améliorations urbaines dans leur quartier direct.

La taxe foncière : Avant 2008, la taxe sur la construction en Égypte générait très peu de recettes. La plupart des biens immobiliers ont été exclus de la base et les évaluations des biens immobiliers restants étaient très obsolètes. En 2008, la loi sur la taxe sur la construction a été introduite dans le cadre d’un programme plus large de réforme fiscale. L’opposition politique de l’époque a empêché la mise en œuvre de la plupart des parties de la nouvelle loi. Le décret présidentiel n° 117 de 2014 a modifié la loi pour améliorer la collecte des impôts, augmenter les recettes publiques, orienter les nouvelles recettes vers des projets de développement dans les unités administratives locales et décourager la spéculation foncière.

L'utilisation des terres

La superficie totale de l'Égypte est d'un million de kilomètres ^carrés [5] , dont la grande majorité est désertique. En 2005, les terres agricoles représentaient moins de 4 pour cent de la superficie totale du pays. L'Égypte possède près de 35 000 km ² de terres arables et de terres cultivées permanentes, dont 100 pour cent sont irriguées. Le delta du Nil et l’étroite vallée du Nil constituent la quasi-totalité de ces terres irriguées. Pourtant, dans le même temps, des terres agricoles de premier ordre et limitées dans la vallée et le delta du Nil disparaissent à un rythme de près de 300 km ² par an en raison de l'urbanisation. L'Égypte compte 246 villes, dont trois très peuplées (Le Caire avec 21,5 millions d'habitants, Alexandrie avec 12,9 millions et Gizeh avec 9,3 millions).

Développement agraire

Les outils de planification urbaine existants ne sont pas encore adaptés pour rendre les terrains disponibles adaptés à une urbanisation rapide. La rareté des terrains urbains aménageables dans le secteur formel a conduit à une offre insuffisante de terrains et à une augmentation des prix des terrains et des zones informelles. D’autres facteurs incluent le manque de stratégies de planification urbaine détaillées tenant compte de la croissance démographique, l’absence de limites clairement établies autour des villages et des villes et l’incapacité à appliquer les lois empêchant la construction illégale sur les terres agricoles. Un regard sur les zones informelles est également essentiel pour comprendre le système de gouvernance foncière en Égypte. Du point de vue officiel, de nombreux quartiers non planifiés sont classés comme illégaux et problématiques. Même si les autorités élaborent souvent des stratégies pour faire disparaître ces zones, elles jouent également sur les craintes d'expulsion des citoyens.

Règlement des litiges fonciers

Les conflits concernant les terres rurales sont courants en Égypte. Les causes fréquentes de litiges comprennent les contestations en matière de propriété foncière et de succession, les limites territoriales contestées et les problèmes d'accès aux ressources naturelles, notamment à l'eau. Le Code civil permet que les litiges fonciers soient réglés par les tribunaux. Outre les lois formelles, les litiges fonciers sont également réglés par le biais du droit coutumier et islamique. La possession, la propriété et les autres droits réels sur les biens immobiliers sont régis par la loi du lieu où sont situés les biens immobiliers. Les pauvres des zones rurales sont confrontés à d'importants obstacles pour accéder à la justice en Égypte ; les tribunaux peuvent être coûteux et rapides.

Interventions clés

Réaliser le projet de développement urbain durable ASUD-Projet pilote Banha

L'objectif principal du projet est de garantir que le processus d'urbanisation rapide soit réalisé de manière contrôlée et durable et que les avantages socio-économiques attendus découlant de ce processus se traduisent par un modèle d'établissement urbain équitable et efficace. Par la présente, le projet vise à introduire des concepts et des outils innovants pour explorer les processus et les méthodologies pour des pratiques urbaines améliorées et plus durables. Il cible l'apprentissage sur le terrain, le renforcement des capacités institutionnelles, les services de connaissances et le transfert ainsi que l'élaboration de recommandations politiques nationales basées sur les enseignements tirés et les meilleures pratiques lors de la mise en œuvre de deux interventions pilotes, toutes deux axées sur l'expansion des villes. De plus, le projet aide les parties prenantes nationales et locales à développer des méthodologies appropriées pour les deux types d'expansion de ville actuellement appliqués dans le contexte égyptien, les nouvelles villes et les extensions de villes existantes.

Plus spécifiquement, le projet vise à (1) documenter et partager les bonnes pratiques liées aux 6 domaines thématiques, à savoir : l'urbanisme, l'énergie urbaine, la mobilité urbaine, l'économie urbaine, la gestion du territoire urbain, la législation urbaine et la gouvernance ; (2) aider les villes à développer des approches pratiques et réalisables pour mettre en œuvre des interventions en matière de planification urbaine, de mobilité, d'énergie et d'économie, et (3) aider les gouvernements nationaux à intensifier les approches réussies au niveau local, à renforcer les capacités des institutions de planification et de facilitation, et à réfléchir les enseignements qui en résultent dans les politiques et législations nationales.

Projet de développement urbain intégré Hayenna

Le projet vise à soutenir les efforts du gouvernement égyptien pour s'adapter et planifier de manière durable l'augmentation attendue de la population et des taux d'urbanisation en proposant un processus adapté au contexte pour gérer les processus d'expansion urbaine dans les villes existantes et en soutenant la densification des zones informelles du centre-ville. Il intervient en trois volets :

1. Une planification urbaine transparente et une gestion de la conception abordent la mise en œuvre de la loi sur la construction (résultat 1) et cherchent à améliorer différents aspects de l'aménagement du territoire, de la gestion des terres et de la manière dont les plans sont élaborés, préparés et mis en œuvre pour permettre au gouvernement local des gouvernorats pilotes de planifier et gérer la modernisation des centres-villes et l’expansion urbaine, et ancrer les principes de participation et d’inclusion du public dans ces processus.

2. L’amélioration de la gestion des finances publiques et du financement foncier répond aux défis liés à la gestion des finances publiques, à la planification et à la gestion des investissements, en plus de l’application d’instruments de capture de la valeur foncière.

3. Le soutien à l'amélioration de la législation et de la réglementation urbaines se concentre sur l'amélioration de la législation et de la réglementation urbaine, en documentant les leçons apprises et les meilleures pratiques des quatre sites pilotes, ainsi que l'expérience internationale, pour éclairer le plaidoyer au niveau national qui vise à proposer des politiques et des politiques orientées vers l'action. des réformes juridiques pour une réplication au niveau national.

Projet Stratégique de Développement National – Politique Nationale Urbaine

Conformément à l'adoption du Nouvel Agenda Urbain, l'Égypte a formulé sa Politique Urbaine Nationale (NUP), considérée comme le cadre directeur pour transformer son processus d'urbanisation en source de richesse en promouvant un environnement plus compact, socialement inclusif, mieux connecté et intégré. des villes et des clusters résilients au changement climatique et favorisant le développement urbain durable. ONU-Habitat, en collaboration avec l'Organisation générale pour l'aménagement du territoire (GOPP) en tant qu'homologue national, a travaillé conjointement sur le processus de formulation du NUP, depuis la consultation des différentes parties prenantes et experts jusqu'à la rédaction du document final du NUP. En outre, la formulation du système égyptien des villes vise à aider au processus de prise de décision quant au rôle que chaque ville pourrait jouer et à ce qui est nécessaire pour permettre à la ville de remplir ce rôle. Le système des villes est considéré comme un outil qui permettra aux villes de s'engager sur la voie de la réalisation de leur potentiel et de remplir leur rôle dans le développement global du pays. Pendant ce temps, ONU-Habitat coordonne avec le GOPP la deuxième phase du processus qui comprendra la mise en œuvre, le suivi et l'évaluation de la politique urbaine nationale.

Les références

[1] ONU-Habitat (2023). ONU-Habitat Égypte 2023

[2] CAPMAS (2017). Annuaire statistique 2017.  

[3] CAPMAS (2018). Annuaire statistique 2018.

[4] ONU-Habitat/GLTN (2015). Tirer parti du foncier en République arabe d'Égypte : le potentiel d'augmentation du financement foncier pour le développement urbain.

[5] Banque mondiale (2023). Données de la Banque mondiale. Egypte.