مصر
تقع مصر في الركن الشمالي الشرقي من أفريقيا، مع وادي نهر النيل والدلتا في قلب البلاد، وكانت مصر واحدة من الحضارات الرئيسية في الشرق الأوسط القديم.
يعد التوسع الحضري محركًا رئيسيًا للتنمية في مصر، حيث يتم توليد 75 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي في المناطق الحضرية و80 في المائة من الوظائف في المدن القائمة (تقرير تشخيصي لحزب الوحدة الوطنية، غير منشور). ارتفع معدل التحضر في مصر من 26 في المائة عام 1937 إلى 38 في المائة عام 1960 و44 في المائة عام 1986. وانخفضت هذه النسبة إلى نحو 42.2 في المائة عام 2017، ليس بسبب انخفاض معدل التحضر المصري، بل بسبب عدم وجود تعريف واضح وموحد للمناطق الحضرية والريفية. وفي عام 2021، كان 43 في المائة من إجمالي سكان مصر يعيشون في المناطق الحضرية والمدن.
علاوة على ذلك، فإن القرى والمدن القائمة، والتي تحيط بمعظمها أراض زراعية قيمة، مهددة بالنمو الحضري السريع وغير المخطط له، والتعدي السريع على الأراضي الزراعية والمملوكة للدولة من خلال التوسع الحضري غير الرسمي وغير المخطط. هناك عدد كبير من السكان الذين يعيشون حاليًا في مستوطنات غير مخططة حول المناطق الحضرية. لا يتوزع سكان الحضر في مصر بالتساوي بين مدنها البالغ عددها 255 مدينة، حيث يعيش 96 في المائة من إجمالي السكان على 6 في المائة من إجمالي المساحة الوطنية. [1] وأدى ذلك إلى مزيد من الاختلالات حيث يعيش 68% من إجمالي السكان في ثلاث مناطق، منطقة القاهرة الكبرى، والإسكندرية، والدلتا، والتي تمثل 1.8% من إجمالي مساحة مصر، بينما تشكل 77 مدينة 4% من مساحة مصر. سكان الحضر.
ركزت مجموعة السياسات الرسمية التي تهدف إلى توجيه التوسع العمراني على إنشاء المدن الجديدة، واستصلاح الأراضي الكبرى، وإقامة مشاريع التنمية الاقتصادية والعمرانية الكبرى. ومع ذلك، فإن 95 في المائة من الزيادة في عدد سكان الحضر لم يتم استيعابها من خلال هذه المشاريع الضخمة بما في ذلك المدن الجديدة، بل من خلال التجمعات القائمة.
وفيما يتعلق بالبنية التحتية، فإن أكثر من 96 في المائة من المباني في جميع أنحاء مصر موصولة بالكهرباء، وأكثر بقليل من 91 في المائة موصولة بالمياه، في حين أن 40 في المائة فقط من المباني موصولة بالصرف الصحي. [2] والأهم من ذلك، أن هناك اختلافًا كبيرًا من حيث إمكانية الوصول إلى الصرف الصحي بين المناطق الحضرية والريفية. وفي حين أن 92 في المائة من الأسر في المناطق الحضرية تتمتع بإمكانية الوصول إلى الصرف الصحي، فإن النسبة تنخفض إلى 31 في المائة في المناطق الريفية. [3]
الإطار القانوني والمؤسسي
يعود تاريخ أحدث دستور مصري عامل إلى عام 2014. وتنص المادة 33، المتعلقة بحقوق الإسكان والأراضي والملكية، على أن "تحمي الدولة الملكية، وهي ثلاثة أنواع: الملكية العامة، والملكية الخاصة، والملكية التعاونية". ومع ذلك، تحمي المادة 35 حق أصحاب الأملاك في نقل أصولهم إلى الورثة، وتحمي حق الدولة في الملكية العامة. "الملكية الخاصة مصونة. وحق وراثة الملكية مكفول. ولا يجوز مصادرة الملكية الخاصة إلا في الحالات التي يحددها القانون". وبحكم قضائي، ولا يجوز مصادرة الملكية إلا للمنفعة العامة وبتعويض عادل يدفع مقدماً وفقاً للقانون".
تنقسم إدارة الأراضي في مصر إلى العديد من الجهات والمؤسسات الحكومية، وعلى سبيل المثال لا الحصر، وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية؛ التنمية المحلية; الزراعة واستصلاح الأراضي; السياحة والآثار; بيئة؛ الصناعة والتجارة والصناعات الصغيرة؛ الثروة البترولية والمعدنية; السياحة؛ مواصلات؛ دفاع؛ والعديد من الجهات التابعة الأخرى.
حيازة الأراضي
في عام 1964 تم تغيير نظام التسجيل (قانون تسجيل ملكية الأراضي والعقارات لعام 1964) من نظام سند الملكية إلى نظام الملكية ( سجل العيني ). ولم يتم تطبيق هذا القانون على الفور، ولم يبدأ العمل بنظام تسجيل الملكية بشكل تدريجي إلا في بداية الثمانينات في تسجيل الأراضي الزراعية. ومع ذلك، فإن التسجيل طوعي ويتم بمبادرة من المالك. حتى الآن، يتم تسجيل معظم الأراضي الزراعية في ملف مساحي مع معرف فريد لكل وحدة عقارية، ولكن السجل قديم في أجزاء كبيرة مما يعني أنه في كثير من الحالات يعود تاريخ المالك المسجل إلى وقت التسجيل الأول في القرن التاسع عشر. ونظرًا لأن التقسيم الفرعي غير الرسمي لم يكن مسجلاً في كثير من الأحيان، فإن حجم قطعة الأرض وشكلها يختلفان. كانت هناك بعض الجهود لتجريب نظام تسجيل الملكية في المناطق الحضرية قبل ثورة 25 يناير، إلا أن هذه الجهود غير نشطة حاليًا، لذا فإن معدل التسجيل في المناطق الحضرية منخفض للغاية (يقدر الخبراء أن 5-10 في المائة من العقارات التي مسجل).
السبب الرئيسي وراء تقادم السجل العقاري هو أن عملية التسجيل معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً ومكلفة للغاية. وتشمل العملية 152 كيانًا مختلفًا، واعتمادًا على الحالة الفردية، يجب على المالك اتباع أكثر من 100 خطوة إدارية تستغرق سنوات وتكلف عدة آلاف من الجنيهات الاسترلينية من الرسوم والضرائب العقارية والرشاوى. تسجيل قطعة أرض بدون بناء أسهل من تسجيل المباني التي تفترض أن المبنى يقع داخل حدود المدينة، وأن البائع هو المالك الأخير، وأن المالك لديه رخصة بناء - يصعب الحصول عليها. كما أن الإجراءات، وخاصة في نظام تسجيل الملكية، ليست واضحة، والعديد من الموظفين يطبقون القوانين واللوائح القديمة مما يزيد من تعقيد العملية.
قيمة الأرض
لدى مصر إطار قانوني لتقاسم قيمة الأراضي يعود تاريخه إلى عام 1955، وتؤدي المشاكل المتعلقة بتصميم وتوقيت وإدارة أدوات تقاسم قيمة الأراضي إلى نتائج سيئة وضياع فرصة لتعزيز القدرة المالية العامة المحلية (انظر موئل الأمم المتحدة 2023، لمزيد من المعلومات). [4] إن إنفاذ الأدوات حاليًا منخفض جدًا حيث تذهب المنفعة المالية لهذه الأدوات إلى الميزانية العامة على المستوى المركزي بدلاً من إعادة استثمارها في مجال الجباية. ويرد أدناه وصف لأدوات التمويل المعتمدة على الأراضي والتحديات الحالية التي تواجهها.
ضريبة التحسين : نص قانون ضريبة التحسين رقم 222 لسنة 1955 على فرض رسم على جميع المباني والأراضي المستفيدة من زيادة في القيمة ناتجة عن الإجراء العام، مثل تحسين البنية التحتية العامة وإقرار المخطط الناتج عن التغيير في استخدام الأراضي أو التفصيل. الموافقة على المخطط بموجب قانون ضريبة التحسين رقم 222/1955 وقانون البناء رقم 119/2008 وقانون الإدارة المحلية (المادة 51). والنسبة المقررة في القانون هي 50 في المائة من الزيادة في القيمة حسبما تحدده لجنة. وتعتبر إيرادات الضريبة إيرادات محلية (قانون الإدارة المحلية رقم 43/1979، المادة 51، القسم 5). ومن الناحية العملية، نادراً ما يتم تحصيل الزيادة في قيمة الأرض (ضريبة التحسين) في مصر.
ابتزاز المطورين: قانون البناء رقم 119/2008، الفن. 45، يسمح للمدينة بفرض رسوم على تصريح البناء. وتحدد هيئة أعمال البناء هذا الرسم بحد أقصى 1000 جنيه مصري، وللمحافظ صلاحية زيادة الرسم بنسبة 3% كل عام. تسمح المادة 51 من قانون البناء رقم 119/2008 للدولة بأن تطلب المساهمة بحد أقصى 33 في المائة من الأرض لتوفير الطرق والمرافق العامة الأخرى.
التقييمات الخاصة : تم استخدام التقييمات الخاصة بنجاح في مصر في سياق التحسينات الزراعية مثل تحسين الري والصرف. وينص قانون الري والصرف الزراعي رقم 12 لسنة 1984 بصيغته المعدلة على أنه عندما تقوم الدولة بإجراء تحسينات في البنية التحتية الزراعية، يجب على أصحاب الأراضي المستفيدين سداد تكلفة البناء (بالإضافة إلى رسوم إدارية بنسبة 10 في المائة) على أقساط على مدى فترة ما يصل إلى 20 عاما. بالإضافة إلى ذلك، إذا زادت القيمة الإيجارية السنوية للأرض المتضررة نتيجة الاستثمار، فإن القيمة الزائدة ستنعكس في ضريبة الأراضي الزراعية السنوية. ومع ذلك، فإن مفهوم التقييمات الخاصة لا يطبق حاليا في المناطق الحضرية. ومع ذلك، يمكن استخدام التقييمات الخاصة لإشراك ملاك الأراضي في تمويل التحسينات الحضرية في المناطق المجاورة لهم مباشرة.
الضريبة العقارية: قبل عام 2008، كانت ضريبة البناء في مصر تحقق إيرادات قليلة للغاية. تم استبعاد معظم العقارات من القاعدة وكانت تقييمات العقارات المتبقية قديمة جدًا. وفي عام 2008، تم تقديم قانون ضريبة البناء كجزء من أجندة أكبر للإصلاح الضريبي. وقد حالت المعارضة السياسية في ذلك الوقت دون تنفيذ معظم أجزاء القانون الجديد. وعدل القرار الجمهوري رقم 117 لسنة 2014 القانون لتحسين تحصيل الضرائب وزيادة الإيرادات الحكومية وتوجيه إيرادات جديدة لمشروعات التنمية في الوحدات الإدارية المحلية وتثبيط المضاربة على الأراضي.
استخدام الأراضي
تبلغ المساحة الإجمالية للأراضي المصرية مليون كيلومتر مربع [5] ، غالبيتها العظمى صحراوية. وفي عام 2005، كانت الأراضي الزراعية تشكل أقل من 4 في المائة من إجمالي مساحة الأرض. تمتلك مصر ما يقرب من 35.000 كيلومتر مربع من الأراضي الصالحة للزراعة والأراضي الزراعية الدائمة، 100 في المائة منها مروية. وتضم دلتا نهر النيل ووادي نهر النيل الضيق كل هذه الأراضي المروية تقريبًا. ومع ذلك، في الوقت نفسه، يتم فقدان الأراضي الزراعية الرئيسية والمحدودة في وادي النيل والدلتا بمعدل يقارب 300 كيلومتر مربع سنويًا بسبب التحضر. تحتوي مصر على 246 مدينة، منها ثلاث مدن ذات كثافة سكانية كبيرة جدًا (القاهرة 21.5 مليون نسمة، الإسكندرية 12.9 مليون نسمة، والجيزة 9.3 مليون نسمة).
تطوير الأراضي
إن أدوات التخطيط الحضري الحالية ليست مناسبة بعد لتوفير الأراضي لمواكبة التوسع الحضري السريع. وأدت ندرة الأراضي الحضرية القابلة للتطوير في القطاع الرسمي إلى عدم كفاية المعروض من الأراضي وزيادة في أسعار الأراضي والمناطق غير الرسمية. وتشمل العوامل الأخرى الافتقار إلى استراتيجيات تخطيط حضري مفصلة تأخذ في الاعتبار النمو السكاني، وغياب الحدود الواضحة حول القرى والمدن، والفشل في إنفاذ القوانين التي تمنع البناء غير القانوني على الأراضي الزراعية. إن إلقاء نظرة على المناطق العشوائية أمر ضروري أيضًا لفهم نظام إدارة الأراضي في مصر. من خلال العدسة الرسمية، يتم تصنيف العديد من الأحياء غير المخططة على أنها غير قانونية ومثيرة للمشاكل. وبينما يضع المسؤولون في كثير من الأحيان إستراتيجيات حول كيفية استئصال هذه المناطق، فإنهم يلعبون أيضًا على مخاوف المواطنين من الإخلاء.
حل نزاعات الأراضي
والنزاعات على الأراضي الريفية شائعة في مصر. تشمل الأسباب المتكررة للنزاعات ملكية الأراضي المتنازع عليها ومطالبات الميراث، وحدود الأراضي المتنازع عليها، والقضايا المتعلقة بالحصول على الموارد الطبيعية بما في ذلك المياه. يسمح القانون المدني بالفصل في المنازعات على الأراضي من قبل المحاكم. وبالإضافة إلى القوانين الرسمية، يتم الفصل في المنازعات على الأراضي أيضًا من خلال القانون العرفي والإسلامي. وينظم الحيازة والملكية وغيرها من الحقوق العينية في الأموال غير المنقولة قانون المكان الذي توجد فيه الأموال غير المنقولة. يواجه فقراء الريف عوائق كبيرة في الوصول إلى العدالة في مصر، وقد تكون المحاكم مكلفة وتأتي في الوقت المناسب.
التدخلات الرئيسية
تحقيق مشروع التنمية الحضرية المستدامة ASUD – المشروع التجريبي بنها
الهدف الرئيسي للمشروع هو ضمان تحقيق عملية التحضر السريع بطريقة خاضعة للرقابة ومستدامة وأن الفوائد الاجتماعية والاقتصادية المتوقعة المستمدة من هذه العملية تترجم إلى نمط استيطان حضري منصف وفعال. يهدف المشروع بموجب هذا إلى تقديم مفاهيم وأدوات مبتكرة لاستكشاف العمليات والمنهجيات من أجل ممارسات حضرية معززة وأكثر استدامة. ويستهدف التعلم أثناء العمل، وبناء القدرات المؤسسية، وخدمات المعرفة، ونقلها، بالإضافة إلى رسم توصيات السياسة الوطنية بناءً على الدروس المستفادة وأفضل الممارسات أثناء تنفيذ تدخلين تجريبيين، يركز كلاهما على توسعات المدن. علاوة على ذلك، يدعم المشروع أصحاب المصلحة الوطنيين والمحليين في تطوير المنهجيات المناسبة لنوعين من توسعات المدن التي يتم تطبيقها حاليًا في السياق المصري، والمدن الجديدة، وامتدادات المدن القائمة.
وبشكل أكثر تحديدًا، يهدف المشروع إلى (1) توثيق وتبادل الممارسات الجيدة المتعلقة بالمجالات المواضيعية الستة، وهي: التخطيط الحضري، والطاقة الحضرية، والتنقل الحضري، والاقتصاد الحضري، وإدارة الأراضي الحضرية، والتشريعات الحضرية، والحوكمة؛ (2) مساعدة المدن على تطوير مناهج عملية ومجدية لتنفيذ التدخلات في التخطيط الحضري والتنقل والطاقة والاقتصاد، و(3) مساعدة الحكومات الوطنية على توسيع نطاق المناهج الناجحة على المستوى المحلي، وبناء قدرات مؤسسات التخطيط وتسهيلها، والتفكير في الدروس المستفادة في السياسات والتشريعات الوطنية.
مشروع حينا للتنمية الحضرية المتكاملة
ويهدف المشروع إلى دعم جهود الحكومة المصرية في الاستيعاب والتخطيط المستدام للزيادة المتوقعة في معدلات السكان والتوسع الحضري من خلال تقديم عملية مدفوعة بالسياق لإدارة عمليات التوسع الحضري في المدن القائمة ودعم تكثيف المناطق غير الرسمية داخل المدن. ويتدخل في ثلاثة مكونات:
يعالج التخطيط الحضري الشفاف وإدارة التصميم تنفيذ قانون البناء (النتيجة 1) ويسعى إلى تحسين الجوانب المختلفة للتخطيط المكاني وإدارة الأراضي وكيفية تطوير الخطط وإعدادها وتنفيذها لتمكين الحكومة المحلية في المحافظات التجريبية لتخطيط وإدارة تطوير المدن الداخلية والتوسع الحضري، وترسيخ مبادئ المشاركة العامة والاندماج في هذه العمليات.
ويعالج تحسين إدارة المالية العامة والتمويل القائم على الأراضي التحديات المتعلقة بإدارة المالية العامة، وتخطيط الاستثمار، وإدارته، بالإضافة إلى تطبيق أدوات تحصيل قيمة الأراضي.
يركز دعم تحسين التشريعات واللوائح الحضرية على تعزيز التشريعات واللوائح الحضرية، من خلال توثيق الدروس المستفادة وأفضل الممارسات من المواقع التجريبية الأربعة، بالإضافة إلى الخبرة الدولية، لتوجيه الدعوة على المستوى الوطني التي تهدف إلى اقتراح سياسات وسياسات عملية المنحى. إصلاحات قانونية لتكرارها على المستوى الوطني.
مشروع التنمية الوطنية الاستراتيجية – السياسة الحضرية الوطنية
تماشيًا مع اعتماد الأجندة الحضرية الجديدة، قامت مصر بصياغة سياستها الحضرية الوطنية (NUP) التي تعتبر الإطار التوجيهي لتحويل عملية التحضر كمصدر للثروة من خلال تعزيز مجتمع أكثر إحكاما وشمولا اجتماعيا وأفضل اتصالا وتكاملا. المدن والتجمعات القادرة على الصمود في وجه تغير المناخ وتعزيز التنمية الحضرية المستدامة. عمل موئل الأمم المتحدة، جنبًا إلى جنب مع الهيئة العامة للتخطيط العمراني (GOPP) باعتبارها النظير الوطني، بشكل مشترك على عملية صياغة NUP بدءًا من التشاور مع مختلف أصحاب المصلحة والخبراء حتى كتابة الوثيقة النهائية لـ NUP. علاوة على ذلك، تهدف صياغة النظام المصري للمدن إلى المساعدة في عملية صنع القرار بشأن الدور الذي يمكن أن تلعبه كل مدينة وما هو مطلوب لتمكين المدينة من القيام بهذا الدور. ويعتبر نظام المدن بمثابة أداة ستمكن المدن من الانطلاق على الطريق لتحقيق إمكاناتها والوفاء بدورها في التنمية الشاملة للبلاد. وفي الوقت نفسه، يقوم برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية بالتنسيق مع الهيئة العامة للتخطيط العمراني للمرحلة الثانية من العملية التي ستشمل تنفيذ ورصد وتقييم السياسة الحضرية الوطنية.
مراجع
[1] موئل الأمم المتحدة (2023). موئل الأمم المتحدة مصر 2023
[2] الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (2017). الكتاب الإحصائي السنوي 2017.
[3] الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (2018). الكتاب الإحصائي السنوي 2018.
يجب أن يقرأ
معلومات ذات صله
تنصل
تعتمد المعلومات الواردة في هذه الصفحة على مجموعة المعرفة التي طورها برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية وGLTN وشركاء مبادرة الأراضي العربية. التسميات المستخدمة وطريقة عرض المواد لا تعني التعبير عن أي رأي مهما كان من جانب الأمانة العامة للأمم المتحدة فيما يتعلق بالوضع القانوني لأي بلد أو إقليم أو مدينة أو منطقة، أو سلطاتها، أو فيما يتعلق بتعيين الحدود حدودها أو حدودها، أو فيما يتعلق بنظامها الاقتصادي أو درجة تطورها. قد تحتوي المعلومات على معلومات غير دقيقة بسبب مصدر (مصادر) البيانات ولا تعكس بالضرورة آراء موئل الأمم المتحدة أو هيئاته الإدارية.
صفحة مصر لا تزال قيد الإنشاء. شارك معنا بأي معلومات أو موارد أو تصحيحات ذات صلة لإثراء مكتبتنا. اتصل بمبادرة الأراضي العربية على unhabitat-arablandinitiative@un.org !