Yémen
Le pays compte plus de 33 millions d'habitants, dont 61 pour cent vivent en zone rurale. Sa superficie totale est de 527 970 km 2 . [1] Le territoire du Yémen comprend plus de 200 îles, dont les îles Hanish, le groupe Kamaran et Perim, situées dans la mer Rouge, et Socotra, située dans la mer d'Oman. Bien qu’essentiellement rural, le Yémen connaît une urbanisation rapide alimentée par une forte croissance démographique et une migration rapide des campagnes vers les villes. La plus grande proportion de la population du Yémen se trouve dans les régions agricoles et les principales agglomérations urbaines. [2]
Le Yémen a longtemps été le pays le plus pauvre de la région du Moyen-Orient et de l'Afrique du Nord et se trouve aujourd'hui au milieu de l'une des pires crises humanitaires au monde. En proie à un conflit depuis début 2015, les combats ont dévasté son économie, entraînant une grave insécurité alimentaire et détruisant des infrastructures essentielles. [3]
Des niveaux élevés de pauvreté se sont manifestés par le déclin de la situation socio-économique, un chômage élevé, un faible niveau d'éducation, des infrastructures médiocres ainsi que la rareté des ressources en eau, en particulier chez les enfants, les jeunes et les femmes. [2]
La pandémie de COVID‑19 représente un défi unique pour le Yémen, un pays où moins de la moitié des établissements de santé sont pleinement fonctionnels. De multiples chocs survenus au cours des deux dernières années, notamment la hausse des prix, l’insécurité alimentaire, les inondations, la pandémie de COVID-19, une épidémie de choléra et une invasion de criquets, ont exacerbé les vulnérabilités préexistantes des ménages yéménites. [3] La détérioration de la situation sécuritaire et politique s’est également accompagnée d’une aggravation de la crise des déplacements. [3] Actuellement, 26,1 millions de personnes (80 pour cent de la population) ont besoin d'une aide humanitaire . [4]
L'impact du conflit au Yémen est principalement urbain. La moitié de la population yéménite vit dans des zones directement touchées par le conflit. Même si les villes clés ont été confrontées à différents niveaux de destruction, les villes secondaires et tertiaires sont devenues des ports de mouvements de population « inversés », les transformant en zones d’accueil pour les personnes déplacées. Cet afflux exerce une pression supplémentaire sur les services et infrastructures existants, déjà rares ou épuisés. La crise a entraîné l’effondrement presque total des services et institutions de base. [2] De plus, la gouvernance, les services sociaux, la terre, le logement, la propriété, les économies et l’environnement ont été touchés. [5]
La terre est une cause profonde et un moteur clé du conflit au Yémen. La rareté des terres et l'utilisation des propriétés foncières par les élites tribales du nord pour obtenir le pouvoir, ainsi que les réformes agraires visant à restructurer la gouvernance des terres et des ressources, y compris l'expropriation des terres pour créer des fermes d'État dans le sud, ont servi de toile de fond à de nouvelles conflits et conflits, même après l'unification. [6] Avec la création de la République du Yémen en 1990, la volonté d'intégrer les deux économies et les deux systèmes juridiques comprenait de nouveaux décrets et réglementations en matière d'investissement. [7] Au lendemain de la guerre civile de 1994, une réorganisation de la propriété foncière et une redistribution des propriétés dans le sud vaincu ont été réalisées. Grâce à ce processus, les terres de l’État ont été restituées à la fois à leurs anciens propriétaires légitimes et à d’autres personnes prétendant être des « propriétaires légitimes » par différents ministères. Dans certains cas, la même terre a été attribuée à plusieurs personnes qui étaient de fidèles partisans du gouvernement de Sanaa, notamment des employés de l'État, des officiers de l'armée et des fonctionnaires. [7] Les griefs fonciers résultant de ce processus continuent d'alimenter le conflit à ce jour.
Cadre juridique et institutionnel
Au Yémen, un système juridique complexe composé de lois coutumières et statutaires, ainsi que de droit islamique sujet à diverses interprétations, régit les droits fonciers. Près de 90 pour cent de la propriété foncière est informelle ou n’a aucun régime foncier légalement reconnu. [8] La loi statutaire du Yémen relative aux terres se compose de quelques articles de la Constitution, des dispositions immobilières du Code civil et de plusieurs lois qui développent les dispositions du Code civil concernant des questions foncières particulières. [9]
Il existe plusieurs lois directement ou indirectement liées à l'urbanisme. Dans les différentes parties de cette législation, il existe des contradictions dans les rôles et responsabilités des organismes gouvernementaux dans le respect des procédures de planification ou de l'administration foncière. Les activités de planification et de gestion urbaines sont, entre autres, menées en vertu de la loi sur l'urbanisme n° 20 de 1995, du règlement exécutif pour la résolution ministérielle sur l'urbanisme n° 260 de 1997, de la loi sur les autorités locales n° 4 de 2000, en plus d'autres lois. liés à la planification. La loi sur l'urbanisme délègue la plupart des responsabilités de planification, y compris la mise en œuvre, aux administrations locales. Les règlements d'application de la loi ont été introduits en 1997 et se concentrent sur les normes des plans directeurs et le redécoupage des terrains sur la base des plans proposés, ainsi que sur la création de comités liés aux complexes résidentiels ou fonciers.
En 1995, le Yémen a adopté la loi foncière et immobilière n° 21 de 1995. La loi prévoit la classification des terres (publiques, privées, communales) et les conditions d'utilisation. Cependant, le droit foncier et immobilier régit généralement les terres urbaines, tandis que la gouvernance foncière dans les zones rurales suit le droit coutumier et islamique sous la direction des cheikhs. La loi Waqf n° 23 de 1992 régit les terres données aux organisations religieuses, y compris les conditions de location des terres waqf .
En 2006, l'Autorité nationale des terres et de l'immobilier a été remplacée par l'Autorité générale du cadastre et de l'urbanisme, qui est devenue responsable de la gestion et de l'administration globales des terres au Yémen. Il a consolidé son autorité sur plusieurs fonctions auparavant exercées par différentes entités, notamment (i) l'arpentage, la cartographie et l'enregistrement ; (ii) la gestion des domaines fonciers et immobiliers de l'État ; et (iii) l’urbanisme.
En mai 2010, un projet de politique foncière nationale a été finalisé et cinq études politiques ont été proposées ; (i) Enregistrement foncier, (ii) Technologie de l'information et système informatisé d'information foncière, (iii) Régime foncier et accès à la terre, (iv) Inventaire foncier public, et (v) Responsabilités institutionnelles. En 2012, le projet de politique a été soumis au gouvernement pour révision mais n'a pas encore été formalisé. [5]
Régime foncier
La loi yéménite, tant statutaire que charia, reconnaît certaines formes fondamentales de régime foncier. Le système foncier est composé de régimes fonciers, chacun ayant sa propre définition juridique et ses règles distinctes. Il s’agit des terres domaniales, de la propriété privée, des dotations religieuses (terres waqf/awqaf ), de la propriété communale et de la location. Les terres sans propriété deviennent automatiquement propriété de l'État. Les droits de propriété en vertu du droit yéménite sont exprimés à la fois dans la coutume et dans la loi et s'inspirent de la charia (loi islamique), qui définit les catégories de propriété de base pour les terres au Yémen. [9]
Les principaux textes législatifs sont le Code civil et la loi sur les terres et l'immobilier de l'État, mais il existe d'autres lois foncières importantes, telles que des lois destinées à atténuer l'impact du renversement de la réforme agraire dans l'ancien Yémen du Sud, une loi réglementant la profession notariale. et la loi sur l'enregistrement foncier. [9]
La propriété continue d'être largement détenue par les ménages ruraux. Les droits fonciers sont généralement étayés par des documents, bien qu'ils soient rarement enregistrés dans les zones rurales. La sécurité foncière, comme en témoignent les longues durées moyennes de possession des parcelles, semble raisonnablement solide. [9]
Les terres domaniales sont réglementées par la loi sur les terres et l'immobilier de l'État (n° 21 de 1995) qui complète les dispositions relatives aux terres de l'État dans la Constitution et le Code civil, en traitant plus en détail la question. Cette loi confie à l'Autorité des domaines et de l'immobilier de l'État la responsabilité de la gestion des terrains et des bâtiments de l'État. [9]
La terre privée est la forme de régime foncier la plus courante. Les terres privées sont régies par la charia et le droit coutumier et sont généralement documentées par un acte ou un contrat écrit, généralement signé par une autorité religieuse ou un cheikh chargé de mettre à jour les registres (par exemple, pour montrer l'héritage). Les moyens par lesquels la propriété peut être établie en vertu du Code sont l'achat, la concession, l'héritage, la reprise de terres sans propriétaire, la renaissance de terres abandonnées et la préemption. La loi concernant la propriété privée des terres est satisfaisante à bien des égards, et la propriété et les transactions foncières sont bien comprises du public. Le droit de préemption fondé sur la charia limite la sécurité des transactions foncières, mais fournit également un mécanisme qui permet aux familles et aux voisins de conserver les terres qui pourraient être achetées par des étrangers sans interférer trop directement avec le marché foncier. [9]
Les dotations religieuses constituent une forme importante de tenure dans tout le monde islamique. Le Waqf trouve son origine dans des terres privées placées en fiducie en vertu de la charia. Les terres des waqfs , compte tenu de leur perpétuité, constituent une forme de propriété collective et inaliénable des familles ou des communautés. Les deux catégories de waqf offrent d’importantes opportunités aux pauvres en terres au Yémen, car elles sont souvent cultivées par des locataires, et l’institution wafq est généralement considérée comme atténuant la concentration des terres. [9]
Les droits fonciers communaux au Yémen ne sont pas clairs, contrairement à la plupart des pays islamiques où ils sont reconnus comme « urf » , ou coutume. Bien que la loi yéménite comprenne des dispositions sur la copropriété des terres, elles ne semblent pas traiter de la copropriété des terres privées et ont peu de pertinence pour les terres communales coutumières. Il s’agit d’une lacune importante du droit foncier yéménite. Il existe également la catégorie des terres communales ou « tribales », qui n'est pas clairement définie par la législation. Il s’agit principalement de terres considérées comme marginales, qui sont souvent utilisées pour le pâturage ou d’autres activités. Ces terres sont administrées conformément aux normes coutumières. Selon les normes coutumières, la construction dans ces zones nécessite le consentement de la communauté. [9]
Les baux sont un moyen important d'accès à la terre au Yémen, en particulier pour les pauvres, et leurs conditions relativement stables en vertu des règles coutumières ont historiquement fourni un degré raisonnable de sécurité foncière. Toutefois, les règles coutumières sont de plus en plus remises en question en raison de la pression accrue exercée sur la terre, et les propriétaires profitent de leur plus grand pouvoir de négociation. [9]
La valeur du terrain
Il existe une concurrence croissante pour les terres au Yémen. Cela est dû dans certaines régions du pays au développement de nouvelles technologies de l’eau qui ont permis une culture à plus grande échelle et créé des opportunités économiques. L’accès à l’eau a un impact direct sur la valeur des terres et sur l’accès à la terre, qui ne peut être ignoré dans toute étude des droits fonciers et des réformes nécessaires. La valeur des terres augmente rapidement. Cela se traduit par des ventes forcées de terres privées et par des appropriations douteuses de terres domaniales et communales par des intérêts privés. [9]
Le coût du foncier dans les villes augmente, avec une forte demande de terrains urbains. Cela a affecté l’accès à un logement sûr, abordable et adéquat et a ajouté au stress des familles déjà vulnérables. Cette situation est encore exacerbée par d’importantes contraintes du côté de l’offre sur les marchés du logement et des terrains, qui font grimper les coûts de construction. [5]
Les transactions foncières et immobilières sont imposées à hauteur de 3,0 pour cent de la valeur des ventes, due au moment de l'enregistrement du terrain par le nouveau propriétaire. [5] Une contribution de 2,5 pour cent du bénéfice sous forme de valeur ajoutée est en outre attendue du vendeur. [5]
La mobilisation des ressources foncières de l’État et des terres waqf pour fournir plus efficacement un accès à la terre aux pauvres pourrait jouer un rôle essentiel. Une réponse adéquate nécessitera l’élaboration d’un programme ciblé qui reconnaît comme priorités dans cette période de transition à la fois la limitation de la croissance des sans-terre et la fourniture de nouvelles voies d’accès à la terre pour les pauvres sans terre. [9]
L'utilisation des terres
Depuis 1990, l'utilisation des terres est une question sur laquelle règne une confusion générale dans la littérature sur le Yémen, en particulier sur les variations de l'utilisation des terres et la manière dont elles affectent l'introduction de changements dans le secteur agricole. Les données sur l'utilisation des terres agricoles au Yémen sont disponibles, mais elles sont contradictoires sur plusieurs points, avec des différences importantes dans les estimations des superficies cultivées du pays. [dix]
L'utilisation actuelle des terres au Yémen reflète très étroitement l'environnement, tandis que les pratiques de gestion ont évolué pour atténuer la rigueur de l'environnement et maximiser les rendements de la terre tout en préservant les ressources. Il convient de noter que la carte d'occupation des sols du Yémen n'a pas encore été réalisée. [11]
On estime que les terres appartenant à l’État représentent 90 pour cent de toutes les terres du Yémen. [12] Les terres publiques comprennent les terres désertiques non valorisées ( Arady Mowat en arabe), y compris les terres non développées/non cultivées, les montagnes et les pentes, les îles et plages non peuplées, les parcelles sans propriétaires ou héritiers identifiables, environ 70 pour cent des soi-disant marahek . – les lits asséchés des rivières [12] ainsi que les terres considérées localement comme appartenant à la communauté. [13] Les terres de l'État sont louées à des fermiers avec des arrangements similaires aux locations sur d'autres terres. Les 10 pour cent restants des terres non domaniales comprenaient 5 à 9 pour cent de terres agricoles et cultivées et 1 à 2 pour cent de terres urbanisées. Il manque des données actualisées sur la classification (par exemple urbaine, agricole, inculte, désertique, etc.) et sur la propriété des terres. [5]
Les terres domaniales sont classées par la loi selon les catégories suivantes : (i) les terres domaniales aménageables ( Arady Mokhassassa en arabe), qui sont définies comme « les terres qui ont été planifiées ou préparées et viabilisées en vue de leur distribution », c'est-à-dire les zones d'expansion urbaine; (ii) les terres agricoles et les terres agricoles non cultivées ( Arady Bour en arabe) ; (iii) les terres désertiques (sans utilisations planifiées des terres) ; (iv) les îles et les plages ; et (v) les marahek (qui, comme le stipule la loi, font partie du domaine public de l'État dans les « principales villes »).
En vertu de la loi n° 35 (2006), qui stipule sa création, l'Autorité générale pour le foncier, le cadastre et l'urbanisme a été chargée de la recherche, des études et des levés sur l'utilisation des terres, de la préparation et de l'analyse de cartes topographiques et de photographies aériennes, ainsi que de l'identification et de la cartographie. logement informel. [5]
Développement agraire
La croissance urbaine rapide observée dans les villes yéménites au cours des dernières décennies s’est étendue aux terrains publics et privés. Dans les principales villes des hautes terres, les terres disponibles pour l’expansion urbaine appartiennent à des propriétaires privés, et on estime que plus de la moitié des terres urbanisées sont des lotissements fonciers informels incontrôlés et non réglementés. [12] Dans les villes côtières, la croissance urbaine s’est principalement développée sur les terres domaniales. L’expansion urbaine rapide, en l’absence d’instruments de planification et de réglementation appropriés, a entraîné une augmentation rapide de l’aménagement foncier informel et de la construction de logements sans permis de construire ni connexions aux infrastructures ou aux services municipaux. Dans les villes côtières, où les terres domaniales étaient autrefois distribuées de manière préférentielle, les terrains propices à une croissance urbaine planifiée, y compris la planification de logements abordables, sont désormais rares.
Expropriation foncière : L'article 20 de la Constitution yéménite protège les citoyens de l'expropriation générale de leurs biens. La loi sur le domaine public éminent (1995) donne aux organismes gouvernementaux, y compris aux gouverneurs, le droit d'acquérir des propriétés privées pour des projets d'intérêt public. La loi yéménite souligne que l'expropriation des terres ne doit avoir lieu que s'il n'y a pas de terre convenable dans le domaine public et qu'une compensation équitable est versée. L'article 59 de la loi foncière et immobilière de l'État reconnaît également le droit des squatteurs du domaine public à recevoir une compensation en cas d'installation involontaire. L'indemnisation est déterminée selon des normes fixées par les commissions techniques du ministère des Travaux publics et de l'Autorité générale du cadastre et de l'urbanisme. [14]
Règlement des litiges fonciers
Au Yémen, les conflits fonciers les plus courants peuvent être classés dans les sept types suivants : revendications superposées ; conflits de frontières ; les litiges concernant l'héritage et les divorces ; occupation informelle; les différends concernant les modalités de logement temporaire ; conflits liés à l'eau; et les conflits liés au bois de chauffage. [15]
Le règlement des litiges fonciers dans les zones urbaines repose principalement sur le système judiciaire (tribunaux primaires). Cependant, la résolution des litiges devant les tribunaux est entravée par la lenteur des procédures judiciaires, les coûts élevés et un système sujet à la corruption. En milieu rural, le règlement des différends repose sur les pratiques coutumières et la loi islamique, ainsi que sur la médiation des autorités des districts et des villages et des chefs de tribus locales. Dans certains cas, en l’absence d’institutions juridiques opérationnelles pour régler les conflits et griefs fonciers et d’un accès limité aux mécanismes de règlement des différends coutumiers et religieux, les citadins n’ont aucun recours juridique. Cela est particulièrement critique pour les personnes déplacées à l’intérieur du pays et pour d’autres personnes confrontées à des expulsions ou à la saisie de leurs propriétés. Aujourd’hui, le gouvernement est rarement en mesure de protéger la propriété privée. [16]
Les conflits fonciers au Yémen sont accrus et approfondis par l'absence d'un registre foncier transparent et d'un système d'authentification des actes et documents fonciers (formels ou coutumiers), un cadastre faible, des systèmes juridiques fonciers et fonciers complexes et qui se chevauchent, une histoire foncière. l’accaparement et l’absence de mécanismes adéquats de règlement des différends. Les litiges fonciers et liés à l’eau représentaient 50 à 85 pour cent de toutes les affaires portées devant les tribunaux primaires en 2011. [15]
L’ambiguïté autour de la propriété et des droits fonciers est encore amplifiée par les cas où les titres fonciers légitimes sont jugés invalides face aux requêtes de demandeurs disposant de meilleures relations et/ou de plus de pouvoir. La transgression des droits traditionnels est de plus en plus courante. De plus, la nature des problèmes de propriété et de répartition des terres est telle que les pouvoirs d’application de la loi et les pouvoirs judiciaires sont soumis à des influences politiques, sociales et économiques, ce qui désavantage les groupes sociaux les plus faibles. [5]
Interventions clés liées au foncier
Grâce au soutien de l'Union européenne, ONU-Habitat a élaboré des profils urbains dans huit villes du Yémen. Les profils de villes reflètent le contexte du Yémen qui souffre d'un conflit armé prolongé depuis 2015. Le profilage alimente le cadre de relèvement urbain d'ONU-Habitat et comprend une analyse de l'évaluation des dommages et des effets de la guerre sur les plans politique, social et politique. conditions économiques.
Sur la base d'évaluations et d'analyses détaillées, le programme d'ONU-Habitat au Yémen se concentre sur le soutien aux populations les plus vulnérables et les plus touchées avec à la fois des interventions d'urgence et des solutions durables sous la forme de réhabilitation des logements endommagés et d'installations et de systèmes d'infrastructures WASH communautaires. Compte tenu de l’afflux massif de personnes déplacées vers les zones urbaines à la recherche d’un refuge sûr, ainsi que du retour des familles chez elles, ces personnes perdent souvent leur logement, leurs terres et leurs documents de propriété. Depuis 2021, ONU-Habitat met en œuvre une initiative axée sur la sensibilisation, les conseils juridiques, les modes alternatifs de résolution des conflits (par la médiation) et la cartographie des revendications en matière de logement, de terre et de propriété pour soutenir les droits des communautés vulnérables et améliorer la sécurité foncière des femmes.
Les références
[1] La Banque mondiale (2023). Données : Yémen.
[2] ONU-Habitat (2022). Yémen : aperçu.
[3] La Banque mondiale (2022). La Banque mondiale au Yémen :
[4] OCHA (2022). Aperçu des besoins humanitaires 2023. Yémen .
[5] ONU-Habitat et l'Union européenne (2020). État des villes yéménites 2020.
[6] CEFR (2019). Cartographie du conflit au Yémen. Consulté : 9 juillet 2022 .
[7] Anne-linda Amira Augustin (2015). Espaces en devenir : périphéralisation et injustice spatiale dans le sud du Yémen. Se concentrer. Sujets et arguments au Moyen-Orient 05.
[8] ONU-Habitat (2016). Rapport régional Habitat III ; Région arabe.
[10] Varisco, D. (1990). Utilisation des terres et développement agricole en République arabe du Yémen.
[11] ZONE/FAO (2002). Examen de la caractérisation des zones pluviales au Yémen.
[13] Paul Prettitore (2007). Examen des droits fonciers ruraux au Yémen (projet) (np, np). Dans Shamshad Akhtar et al., « Régime foncier de la République du Yémen pour l'inclusion sociale et économique au Yémen : enjeux et opportunités », 1er décembre 2009.
[15] CNRC (2019). Réparer les paysages fracturés : défis et opportunités pour résoudre les différends concernant la terre, le logement, l'eau et d'autres ressources naturelles au Yémen.
ONU-Habitat, Yémen :
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