Djibouti

Cadre juridique et institutionnel

Le cadre juridique de Djibouti repose sur une combinaison de droit civil inspiré du code civil français et de la loi islamique (charia) qui régit principalement les questions de famille et de statut personnel. [2] Les principales sources du droit statutaire comprennent la constitution, les lois et décrets ainsi que les traités et conventions internationaux ratifiés.   Les lois coutumières régissent les zones rurales, en particulier dans les pâturages traditionnels habités par des éleveurs nomades.

L’État joue un rôle très prédominant dans la réglementation des questions foncières et est officiellement propriétaire de toutes les terres. [5] En principe, la gestion foncière relève presque exclusivement de la responsabilité des institutions étatiques. Le processus de décentralisation entamé au début des années 2000 n'a pas modifié sensiblement la situation, dans la mesure où les responsabilités des autorités régionales en matière de gestion foncière ne sont pas très claires, même si les assemblées régionales ont certaines fonctions décisionnelles en matière d'utilisation des terres et de gestion des propriétés relevant de leur compétence. juridiction. [5]

Le cadre juridique de Djibouti repose sur une combinaison de droit civil inspiré du code civil français et de la loi islamique (charia) qui régit principalement les questions de famille et de statut personnel. [2] Les principales sources du droit statutaire comprennent la constitution, les lois et décrets ainsi que les traités et conventions internationaux ratifiés.   Les lois coutumières régissent les zones rurales, en particulier dans les pâturages traditionnels habités par des éleveurs nomades.

L’État joue un rôle très prédominant dans la réglementation des questions foncières et est officiellement propriétaire de toutes les terres. [5] En principe, la gestion foncière relève presque exclusivement de la responsabilité des institutions étatiques. Le processus de décentralisation entamé au début des années 2000 n'a pas modifié sensiblement la situation, dans la mesure où les responsabilités des autorités régionales en matière de gestion foncière ne sont pas très claires, même si les assemblées régionales ont certaines fonctions décisionnelles en matière d'utilisation des terres et de gestion des propriétés relevant de leur compétence. juridiction. [5]

La Constitution de 1992, amendée en 2010, reconnaît et garantit les droits de propriété, mais ne contient pas de dispositions sur le système foncier et les institutions foncières.   Les principales lois réglementant les terres comprennent la loi n° 171/AN/91/2e L qui définit et réglemente les terres publiques ; Loi n° 173/AN/91/2ème L qui définit et réglemente les domanis privés de l'État et leur gestion. Les processus de gestion, de transaction et d'enregistrement des terres urbaines, vacantes et agricoles sont décrits. [1] En 1991, après de longues années de discussions, plusieurs lois furent votées par l'Assemblée nationale, modifiant significativement le fonctionnement du secteur foncier, notamment au sein de la région administrative de Djibouti, l'une des six que compte le pays.

La Vision Djibouti 2035 et ses plans d'action opérationnels définissent la vision globale, la politique de développement national à long terme et le cadre de planification (article 1er de la loi n°58/AN/14/7ème L). [4]

Les institutions ayant des responsabilités en matière foncière sont le ministère de l'Habitat, de l'Aménagement et de l'Environnement, le ministère de l'Agriculture, de l'Eau et de la Pêche et, dans une moindre mesure, le ministère de l'Intérieur et le ministère de l'Enseignement supérieur et de la Recherche. Le Ministère de l'Habitat, de l'Aménagement et de l'Environnement est chargé de la mise en œuvre des politiques de l'habitat et du logement et de l'aménagement du territoire. Le Ministère de l'Agriculture, de l'Eau et de la Pêche met en œuvre les politiques de sécurité alimentaire, de développement rural et de l'eau, et a pour mandat d'améliorer la production animale, la couverture végétale et les activités agricoles et agro-pastorales. [1]

La Commission foncière, présidée par le Secrétaire Général du Gouvernement, donne son avis sur toutes les décisions gouvernementales en matière foncière et veille à l'application des lois. En 2005, le Département de la Conservation des Terres a été créé, sous la tutelle du Ministère des Finances, pour assurer la gestion et clarifier le statut juridique des domaines publics et privés de l'État, maximiser leur utilisation et les préserver. [5]

A l'exception de la région de Djibouti qui est habilitée à délivrer des permis d'occupation temporaires, le Service du domaine public et du cadastre et ses bureaux déconcentrés, relevant du ministère des Finances, sont responsables de l'immatriculation des terrains et des propriétés. [5] Les enregistrements et les transactions doivent être notariés par un notaire public pour être juridiquement valables et exécutoires. [3]

Le cadre juridique et institutionnel de Djibouti présente des défis liés à l'absence d'une institution foncière nationale responsable de l'administration foncière et à l'insuffisance des lois foncières, en particulier celles concernant l'acquisition et la réinstallation des terres. [1]

Régime foncier

La propriété foncière est réglementée par le « Code Foncier », qui régit la propriété foncière, l'acquisition et l'expropriation. L'accès à la propriété est un droit fondamental et non discriminatoire. La constitution de Djibouti garantit et protège le droit de propriété de toutes les personnes sans distinction, y compris les étrangers résidant légalement dans le pays. Les investisseurs étrangers peuvent librement acquérir des biens immobiliers à des fins commerciales, industrielles et résidentielles, et ils jouissent des mêmes droits fonciers que les nationaux. [3]

Toutes les terres de Djibouti appartiennent à l'État. [3] L'article 1 de la loi n° 171/AN/91/2ème L prévoit que le domaine public est constitué de tous les biens immobiliers, quelle que soit leur nature, qu'ils soient immobiliers ou meubles, classés et délimités comme appartenant au domaine public, qu'ils soient destinés à utilisation par le public ou non. [1] Les terres privées de l'État comprennent toutes les terres sans propriétaires et les terres acquises par l'État, à partir de donations, d'héritages ou d'autres moyens légaux. [3] Il existe deux catégories de terres privées : urbaines et rurales. [1] La loi n° 177/AN/91/2eL du 10 octobre 1991 régit la propriété foncière. Celui-ci crée ce qu'on appelle un service de conservation des terres, qui garantit le titre de propriété des propriétaires en enregistrant la propriété des terrains et des bâtiments. Délibération n° 229/7eL de 1972 réglemente les relations entre propriétaires et locataires sur les propriétés à usage résidentiel ou professionnel. [5]

Les pasteurs nomades ont des droits fonciers coutumiers sur leurs pâturages et points d’eau traditionnels. La législation foncière nationale favorise les droits fonciers des pasteurs par rapport aux droits des agriculteurs. « Contrairement à la plupart des pays africains où les pasteurs sont désavantagés par des codes fonciers qui ne reconnaissent pas le pâturage comme une utilisation productive des terres, Djibouti défend (du moins ne contredit pas) les droits fonciers traditionnels et les pratiques de gestion des pasteurs[…]. Une partie des terres traditionnellement utilisées pour l'élevage transhumant est attribuée à chaque famille au sein d'une tribu. Cette terre reste au sein d'une famille, et les fils des générations successives héritent des droits d'usage. Si une famille n'a pas d'héritier mâle, le chef de tribu peut réattribuer les terres à d'autres familles » [1] . Étant donné que les mécanismes coutumiers de gestion des terres et de résolution des conflits fonctionnent assez bien, il n'est guère nécessaire de codifier ou d'enregistrer les droits de pâturage des pasteurs sur leurs propriétés foncières tribales et familiales. Les sécheresses fréquentes, la désertification, la sédentarisation et l’urbanisation croissantes contribuent à réduire la pression sur les terres rurales.

« Les problèmes de genre sont aigus, même selon les normes régionales. Les religieux du pays suivent une interprétation locale de la tradition islamique qui diffère des pratiques d'héritage islamique ailleurs dans le monde musulman ; les femmes n’héritent pas de la terre ni n’y ont accès. Les hommes possèdent les troupeaux ainsi que la terre. Les femmes ne peuvent posséder que quelques animaux de leur dot ». [1]

Utilisation des terres et conservation de l’environnement

• Zones urbaines : 150 km2, 0,7%

• Forêts et autres terres boisées : 57 km2, 0,3 %

• Superficie des terres arables : 20 km2, 0,1 %

• Terres sous prairies et pâturages permanents : 17 000 km2, 73,3%

• Plans d'eau : 20 57 km2

L'environnement rural est dégradé et de plus en plus désertifié ; les principales causes en sont la déforestation causée par la surexploitation des forêts par les populations environnantes, les mauvaises pratiques agricoles et le surpâturage. [6] La biodiversité des prairies est essentielle à la survie des animaux et des hommes, et le surpâturage est la principale cause de dégradation du couvert végétal et de désertification (Bérubé J. 2000. Etude sur la santé de la Forêt du Day). La fréquentation des mêmes pâturages tout au long de l’année, la densité excessive des troupeaux et l’effondrement des systèmes de pâturage traditionnels sont les principaux facteurs qui contribuent à réduire la productivité des terres pastorales et les moyens de subsistance des communautés pastorales, [6] qui constituent un quart de la population de Djibouti.

La Direction de l'Environnement a été créée pour renforcer les capacités nationales de gestion de l'environnement à travers la promotion d'approches régionales participatives de planification et de gestion de l'environnement. Des comités régionaux ont été créés pour préparer ces plans et mener des campagnes d'information et de sensibilisation afin de sensibiliser les acteurs régionaux et locaux. [5] Sous la tutelle du Ministère de l'Agriculture, de l'Elevage et de la Mer, le Service de l'Agriculture et des Forêts est chargé de conserver les forêts dans le cadre du Programme National d'Action de Lutte contre la Désertification. Comme les autres secteurs, il souffre de capacités humaines et financières insuffisantes, qui freinent sa mise en œuvre sur le terrain. [6]

Développement agraire

La plupart des aménagements fonciers ont lieu dans la zone métropolitaine de Djibouti et sa périphérie. L'utilisation du sol la plus répandue est résidentielle, suivie par le commerce et l'industrie. L'occupation et l'aménagement non réglementés des terres sont répandus dans les zones périurbaines, ce qui ne laisse aucune place aux réserves routières ou aux équipements publics.

Les aménagements fonciers temporaires sont réglementés par la loi. Les terrains vacants non enregistrés qui n'ont pas de propriétaire et qui ne font pas partie des plans de développement peuvent être attribués pour une occupation temporaire par le commissaire de district (loi n° 173/AN/91/2e L, article 19). [1] Des concessions temporaires pour l'acquisition et l'aménagement de terres rurales peuvent être délivrées par le commissaire de district, après consultation des services administratifs concernés, en fonction du développement proposé et des conditions locales (articles 23 et 24 de la loi n° 173/AN/ 91/2 ^ème ). [1]

« Sous peine de perte de ses droits, le concessionnaire doit se conformer strictement aux modalités fixées dans l'acte de concession et dans le cahier des charges qui y est annexé concernant l'aménagement du terrain faisant l'objet de la concession […]. L'aménagement du terrain devra être réalisé dans le délai fixé par le cahier des charges […]. Les aménageurs en concession temporaire peuvent se voir attribuer la propriété des terrains aménagés dans les conditions stipulées dans l'acte de concession et le cahier des charges qui y est annexé. Toutefois, les parcelles acquises en pleine propriété par un promoteur ne peuvent excéder une superficie de cent hectares et doivent avoir un seul titulaire ». [1]

La Constitution dispose que le droit de propriété est garanti et ne peut être porté atteinte « sauf dans le cas de nécessité publique légalement constatée, sous réserve d'une juste et préalable indemnité ». [1] La loi n° 172/AN/91/2e L rend dispositions relatives à l'expropriation des terrains pour cause d'utilité publique, qui commence par une déclaration d'utilité publique, suivie d'une ordonnance de cessibilité, suivie du prononcé de l'expropriation et de l'établissement d'un juste montant d'indemnisation par le Conseil d'arbitrage. d'utilité publique est un décret ou un arrêté pris en Conseil des ministres, fixant les opérations ou travaux d'utilité publique à entreprendre, tels que travaux de construction, d'aménagement, d'urbanisme, etc. Une enquête administrative précède toujours la loi relative à la déclaration d'utilité publique. La forme et la durée de cette enquête sont fixées par le Ministre chargé des domaines pris en Conseil des Ministres.

Règlement des litiges fonciers

Djibouti dispose de tribunaux civils et pénaux, dont le plus haut niveau est la Cour suprême. Les conflits fonciers dans les zones rurales sont principalement résolus par des mécanismes de règlement des différends coutumiers.

La majorité des conflits surviennent dans les zones urbaines et concernent des conflits concernant les limites des parcelles, les bâtiments construits sur le terrain d'autrui et les conflits entre propriétaires et locataires.

Si les litiges concernent des terres enregistrées, ils doivent être résolus devant les tribunaux. Si les litiges portent sur des terres non enregistrées et en l'absence de documents, le litige est résolu par les dirigeants communautaires ou devant les tribunaux de la charia. Cette dernière est mandatée pour régler les litiges entre propriétaires et locataires (conformément au décret n°80-012 du 28 janvier 1980 portant réorganisation administrative de la charia de Djibouti). [5]

Valeur foncière et fiscalité

Les impôts fonciers et fonciers à Djibouti ont des taux différents en fonction de la valeur des bâtiments et des terrains non cultivés à usage commercial ou industriel. [3] « La loi prévoit l'impôt sur les plus-values réalisées sur les opérations immobilières portant sur des immeubles ou sur des droits immobiliers et des valeurs mobilières. La loi prévoit également une taxe de 25 pour cent pour les propriétés non bâties, la taxe annuelle sur les propriétés non bâties concernant tous les terrains non bâtis, à l'exception des propriétés spécifiquement exonérées par la loi » [1] . Les revenus locatifs sont également imposés [1]

Les références

[1] IGAD (2018). Gouvernance foncière dans la région de l'IGAD Profil de pays de Djibouti.

[2] IGAD (2020) Gouvernance foncière : DJIBOUTI .

[3] Houmed MA, AA, et Ayman Said Mohamed, AS (2017). Regardez les projets de Djbouti d'adopter un code civil moderne pour améliorer le climat des affaires. Village humain.

[4] Loi n° 58 AN 14 7ème L du 06 décembre 2014 portant adoption de la Vision Djibouti 203 et ses Plans d'actions opérationnels.

[5] IGAD (2018). Décentralisation, foncier et acteurs locaux - Fiche pays Djibouti.

[6] Division de l'économie et des politiques forestières (FOSA) (2001). Document national de prospective - République de Djibouti.